U zatvorenom dvoru obitelji Bakotin u Kaštel Sućurcu već se dva stoljeća nalazi bunar žive vode. Uz taj bunar nova suvlasnica željela je postaviti hidromasažnu kadu.
Iza sudara tradicionalnog dalmatinskog dvora i jacuzzija krije se ozbiljan suvlasnički spor. Radovi su izvedeni bez suglasnosti ostalih suvlasnika, iako druga strana tvrdi da ona nije bila potrebna, a potom su uslijedili dolasci policije te postupanje konzervatora i građevinske inspekcije.
Da bi se razumjelo zašto su nam se Bakotini obratili i zbog čega svoj problem nazivaju borbom za obiteljski dom, potrebno je zaviriti iza drvenih vrata starog kamenog zdanja koje je u vlasništvu njihove obitelji već dva stoljeća.
Sporni dvor nalazi se između nekoliko stambenih prostora, unutar zaštićene kulturno-povijesne cjeline Kaštel Sućurca. Do njega se dolazi kroz volat zatvoren drvenim vratima, a koriste ga isključivo stanari. U dvor, dakle, ne mogu zalutati slučajni prolaznici. Za Bakotine nije riječ ni o običnoj parceli uz kućni prag ni o prolazu, nego o sastavnom dijelu doma u kojem se generacijama živjelo, družilo, slavilo i odrastalo.
Dvor je primjer tradicionalne dalmatinske i mediteranske arhitekture, a uz njega je vezan i obiteljski nadimak. Bakotine u mjestu znaju kao Frankuline, prema Frankuli Bakotin, rođenoj Bratinčević, koju pamte kao čuvaricu bunara i dvora.
– Moja šukunbaba Frankula sidila bi sa štapom u dvoru i pazila kako ko uzima vodu. U to vrime bolesti poput dizenterije i trbušnog tifusa bile su realna opasnost, a naš je bunar bio cijenjen u mistu. Radi očuvanja higijene nije dopuštala da svatko vadi vodu svojim sićem, nego našim. Po njoj smo i dobili nadimak Frankulini – pripovijeda Tonči Bakotin Frankulin.
Obiteljske fotografije iz istog dvorišta snimljene u razmaku od 111 godina
Pričaju nam kako se ravnoteža u starom dvoru poremetila nakon što je Viktoriia Marshall, Ukrajinka koja sa suprugom Kanađaninom živi u Kaštel Sućurcu, kupila dvije kuće povezane s tim prostorom i idealnu polovicu zajedničke čestice. Time je postala suvlasnica čestice na kojoj se nalazi dvor.
Marshall u neposrednoj blizini vodi Castle Inn, povijesnu kamenu kuću unutar stare sućuračke jezgre koja se turistima iznajmljuje kao smještaj s pet soba, zajedničkom kuhinjom, dnevnim prostorom i terasom s pogledom na dvor i more. Objekt se na svojoj internetskoj stranici predstavlja kao obnovljena građevina iz 14. stoljeća, uklopljena u stari obrambeni zid Kaštel Sućurca.
Radnici se vratili sljedećeg jutra
Prvi otvoreni sukob izbio je 9. listopada prošle godine, kada su u dvor stigli radnici i počeli kopati kanal.
– Pitao sam ih što rade, a oni su mi rekli da kopaju kanal. Koliko sam razumio iz ranijih razgovora, kopalo se zbog postavljanja perilica rublja i sušilica. Odmah sam pozvao policiju jer se radilo u zaštićenoj zoni, bez suglasnosti nas suvlasnika. Radnici su tada odustali i otišli – prepričava Bakotin.
Već sljedećeg jutra stigla je nova ekipa od šest ljudi. Među njima je bio i odvjetnik Viktoriie Marshall, Mladen Kuzmanić.
– Na snimkama videonadzora vidi se da im je pomagao pri radovima u dvoru i pridržavao električne kabele. Pokušao sam nenasilno zaustaviti kopanje tako što sam stavio noge ispred štemalica i pikamera. Bio sam sam protiv njih šest – tvrdi Bakotin, pokazujući nam snimke nadzornih kamera.
Ponovno je pozvao policiju. Kaže da druga ophodnja nije ušla u dvor, nego je događaj s ulice ocijenila imovinskopravnim sporom.
Radovi su nastavljeni. Obitelj tvrdi da je raskopan betonski sloj na zajedničkoj parceli, otvorena kanalizacija, probijena vodovodna cijev i uništen dio glavnog drenažnog odvoda. Kao dokaz svojih tvrdnji pokazali su nam snimke videonadzora.
– Voda je nekoliko minuta pod pritiskom šikljala u zrak i polijevala električne alate. Uništen je i drenažni odvod, koji je tu generacijama s razlogom, pa su prizemne prostorije ugrožene mogućim plavljenjem. Iz otvorene kanalizacije i dalje se širi neugodan miris. Odvjetnik Kuzmanić cijelo je vrijeme hrabrio radnike da nastave, a mene je mobitelom snimao u privatnom prostoru našeg doma. Sreća je što je sve dokumentirano videonadzorom – govori Bakotin.
Obitelj je potom angažirala odvjetnike i stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo. Na teren su izašli predstavnici nadležne konzervatorske službe i Državnog inspektorata.
Inspektorat donio rješenje o uklanjanju
U obavijesti koju je Državni inspektorat 17. srpnja ove godine dostavio obitelji Bakotin navodi se da je nadzorom objekata u vlasništvu Viktoriie Marshall utvrđena 'rekonstrukcija postojeće stambene građevine bez glavnog projekta izrađenog u skladu s prostornim planom i potrebnih potvrda javnopravnih tijela'.
Prema istom dokumentu, doneseno je rješenje o uklanjanju bespravno izgrađenih dijelova građevine na trima česticama obuhvaćenima nadzorom. Dokument je dostavljen i našoj redakciji.
Bakotini navode da je radove prethodno zaustavila i nadležna konzervatorska služba. U dokumentu dostavljenom redakciji stoji da je u studenome prošle godine utvrđeno kako se zatečeni radovi na rekonstrukciji predmetnih nekretnina izvode bez potvrde glavnog projekta te da su obustavljeni rješenjem Ministarstva kulture i medija.
Od bunara do jacuzzija
Bakotine je, osim početka radova bez prethodne najave, posebno pogodio način na koji im je predstavljena ideja o postavljanju hidromasažne kade u zajedničkom dvoru.
– Gospođa Marshall rekla mi je da ćemo jednoga dana i mi moći koristiti jacuzzi koji će biti postavljen nasred dvora. Tako nam je predstavila svoje planove za zajednički prostor. To je potpuno suludo. Nikada nije upoznala ostale suvlasnike niti zna tko su. Neshvatljivo mi je da netko kupuje nekretninu unutar ovakvog zaštićenog sklopa, i to u suvlasništvu, a da se prije kupnje ne upozna s ostalim suvlasnicima. Ništa nije pitala, nego nas je samo obavijestila da ćemo jacuzzi moći koristiti i mi – kaže Bakotin.
Smatraju da se bit sukoba krije u potpuno različitom doživljaju istog prostora. Ono što nova suvlasnica vidi kao prostor koji želi preurediti i povezati s objektom za najam, za njih je središte obiteljskog života, neodvojivo od kuća koje ga okružuju.
Dvor bi mogao završiti na dražbi
Nakon radova koji su se, prema riječima ostalih suvlasnika, izvodili bez njihove suglasnosti, pokrenuti su sudski postupci povezani s korištenjem dvora i razvrgnućem suvlasničke zajednice. Obitelj je posebno uznemirio dopis odvjetnika druge strane u kojem se navodi da geometrijska dioba čestice vjerojatno neće biti moguća. Kao jedan od mogućih ishoda spominje se njezina prodaja na javnoj dražbi.
– Za nas je to otvorena prijetnja da nas se istjera iz doma – govori Bakotin.
Ističe da se vrijednost dvora ne može svesti na površinu čestice ni na cijenu koja bi za nju bila postignuta. Dvor je, kaže, neodvojiv od kuća i ulaza u njihov dom.
– Na tom su se dvoru odgajale generacije, a za fešte i obiteljska druženja još uvijek gradelajemo, ručamo i večeramo. Tako je već dvista godina. To je srce kuće i doma. Ne može biti pretvoreno u kulisu za jacuzzi ni u sredstvo zarade nekome koga kulturno-povijesna baština zanima samo kao izvor profita – poručuje.
Što suvlasnik smije napraviti bez suglasnosti?
Stalni sudski vještak za graditeljstvo Ivan Martić, kojeg je privatno angažirala obitelj Bakotin, na temelju dokumentacije koja mu je predočena smatra da jedan suvlasnik ne može samovoljno izvoditi zahvate na zajedničkoj nekretnini ako se ostali s njima ne slažu.
– Čak i da su suvlasnici bračni partneri, jedan ne može bez suglasnosti drugoga izvoditi zahvate na zajedničkoj nekretnini. Samovolja kao oblik raspolaganja nekretninom nije dopuštena, osobito ne na način na koji je to učinjeno u ovom slučaju. Posebna je situacija kada je riječ o nužnim i/ili hitnim radovima te nužnom održavanju, poput sanacije krova. Ako jedan suvlasnik čak i takve radove sprječava, osporava ili onemogućava, postoje dvije osnovne skupine radova i postupanja. Jedan je slučaj kada se postupa prema nalogu ili rješenju nadležnog tijela, a drugi kada postoji neposredna opasnost za život, zdravlje i imovinu. Pri postupanju prema nalogu, nalog se mora izvršiti bez odgode, dok je pri otklanjanju izravne opasnosti ili sprječavanju daljnje štete ponekad moguća kratkotrajna odgoda. U tom slučaju treba zatražiti i pričekati odluku suda o nastavku radova – objašnjava Martić.
Prema dokumentaciji koju je dobio na uvid, smatra da se u ovom slučaju nije smjelo početi s radovima bez suglasnosti ostalih suvlasnika i potrebnih odobrenja.
– U ovom slučaju imate novu suvlasnicu koja je, prema onome što mi je predočeno, po savjetu odvjetnika krenula s radovima bez potrebnih dozvola u zajedničkom dvorištu, pozivajući se na odredbe zakona koje joj odgovaraju. Nijedan zakon ne može pogaziti pravo na dom. Nijedno pravo, a pogotovo ne pravo na želju, ne može se nametnuti tako da potpuno zanemari stvarno pravo druge osobe. Pravo na dom sigurno je puno jače od prava na želju. To je osnovno, materijalno i egzistencijalno pravo čovjeka – ističe Martić.
Naglašava kako se ne radi o dvjema verzijama istine, nego o činjenicama koje se mogu utvrditi uvidom u dokumentaciju i stanje na terenu. Komentirao je i ideju o postavljanju hidromasažne kade u zajedničkom dvorištu, ocijenivši je neprimjerenom lokaciji i namjeni prostora. Smatra da bi se time promijenio način korištenja zajedničkog dijela nekretnine.
Poručio je kako jedan suvlasnik ne može svoje želje nametati ostalima niti bez njihove suglasnosti postavljati opremu na zajedničkom dijelu nekretnine.
– Ne možete luksuzne predmete postavljati na zajedničkim dijelovima nekretnine samo zato što to želite i imate novca. Možete ih postaviti isključivo na dijelu nekretnine koji je samo vaš. Umjesto naknadnog opravdavanja vlastitih postupaka, od prvog je dana trebalo zajednički planirati radove i u njih uključiti sve suvlasnike – zaključio je Martić.
Kuzmanić: 'Radilo se o zamjeni dotrajale cijevi'
O navodima obitelji Bakotin zatražili smo očitovanje odvjetnika Viktoriie Marshall, Mladena Kuzmanića. On događaje u starom sućuračkom dvoru opisuje bitno drukčije.
U opširnom odgovoru iznio je i niz tvrdnji o ranijim odnosima unutar obitelji Bakotin, koje oni odlučno odbacuju. Budući da je predmet ovog teksta suvlasnički spor s novom vlasnicom oko korištenja zajedničkog dvora, u nastavku donosimo dijelove Kuzmanićeva odgovora koji se izravno odnose na tu temu.
Prema njegovoj verziji događaja, Marshall je u jesen 2025. godine planirala obnoviti kupljene objekte. Bakotinima je, tvrdi, ponudila da o vlastitom trošku poploča zajednički dvor i uredi fasadu kuće na čestici 7483. Navodi i da je zatražila suglasnost za postavljanje hidromasažne kade koju bi mogli koristiti svi suvlasnici.
Nakon što dogovor o uređenju dvora nije postignut, Marshall je započela obnovu objekata u svojem vlasništvu. Kuzmanić tvrdi da je tijekom radova trebalo zamijeniti dotrajalu odvodnu cijev koja prolazi zajedničkim prostorom.
– Na zajedničkoj čestici zamijenjena je odvodna cijev bez suglasnosti obitelji Bakotin te se o tome vodi sudski spor. Za zamjenu dotrajale cijevi, koja predstavlja redovito održavanje, nije nam bila potrebna suglasnost ostalih suvlasnika – navodi.
Potvrdio je da je policija tijekom radova dvaput dolazila na poziv Tončija Bakotina. Tvrdi da su ga policijski službenici upozorili da ne ometa radove te da eventualne sumnje u njihovu zakonitost rješava sudskim putem.
Odbacuje navode obitelji da je tijekom kopanja oštećen drenažni sustav i da je prostor ostavljen raskopan.
– Drenažne cijevi nisu oštećene i sve je vraćeno u prvobitno stanje. Ako bude potrebna bilo kakva sanacija, gospođa Marshall obavit će je o vlastitom trošku. Obitelj Bakotin nije dostavila dokaze da dvorište plavi ili da je nastala šteta – tvrdi Kuzmanić.
Pri našem dolasku dio dvora i dalje je bio raskopan, a otvoreni dijelovi kanala prekriveni drvenim daskama, što nije odgovaralo tvrdnji da je prostor u vraćen u prvobitno stanje.
Prema riječima odvjetnika, Marshall je sama obustavila radove do okončanja sudskih postupaka jer je, tvrdi, Bakotin nastavio ometati radnike. A kako dogovor o upravljanju i korištenju zajedničke nekretnine nije postignut, rekao je da je pred sudom pokrenut postupak fizičke diobe čestice 7483.
Kuzmanić osporava i način na koji Bakotini tumače postupanje građevinske inspekcije i konzervatora. Kaže da na zajedničkoj dvorišnoj čestici nisu utvrđeni nezakoniti radovi, no opovrgava ga nalaz Državnog inspektorata u kojem je navedena i čestica pod koju spada dvorište.
– Građevinska inspekcija utvrdila je da su zamijenjene međuetažne konstrukcije/podnice na k.č. 7484 te treba utvrditi je li za navedene radove potreban glavni projekt. Gđa. Viktoriia već je naručila izradu glavnog projekta – rekao je, uz napomenu da je riječ o čestici koja je u cijelosti vlasništvo Marshall. Tvrdi i da se nalaz konzervatora odnosi isključivo na tu česticu te da gabariti objekta nisu mijenjani niti je izvedena dogradnja.
Potvrdio je da se obnovljeni objekt planirao koristiti za dugoročni najam, kao i da je vlasnica željela postaviti hidromasažnu kadu u zajedničkom dvoru.
– Točno je da je zatražena suglasnost za postavljanje hidromasažne kade te da je obitelji Bakotin ponuđeno njezino korištenje s obzirom na to da bi se nalazila u zajedničkom dvorištu – naveo je.
Osvrnuo se i na angažman stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Ivana Martića, kojeg je pozvala obitelj Bakotin. Njegovo mišljenje ne smatra relevantnim jer je izrađeno privatno, izvan sudskog postupka, te nije dostavljeno njegovoj strani.
Kuzmanić smatra da je do sukoba došlo zato što obitelj Bakotin nije prihvatila da će kupljene nekretnine i zajednički prostor koristiti i nova suvlasnica. Tvrdi da se Marshall pokušalo navesti na odustajanje od kupnje ili na dogovor o otkupu preostalih suvlasničkih dijelova po cijeni koju smatra višom od tržišne. U odgovoru navodi i kako smatra da je pritom određenu ulogu imala činjenica da je Marshall strana državljanka.
Dodaje da je Tonči Bakotin nadležnim službama podnio više prijava, za koje tvrdi da nisu bile osnovane. Navodi i da je protiv Bakotina podnesena kaznena prijava zbog sumnje na lažno prijavljivanje kaznenog djela te da je trenutačno u tijeku pet sudskih postupaka. Prema Kuzmanićevim riječima, kaznena prijava još je u obradi. Bakotin, koji je u policiji tražio informaciju o navodnoj prijavi, kaže da nije dobio potvrdu da je ona podnesena.
Bakotini: 'Jacuzzi nije bio prijedlog, nego gotova odluka'
Bakotini negiraju da je Marshall od suvlasnika zatražila suglasnost za postavljanje hidromasažne kade.
– Nikakva suglasnost nije zatražena ni pisanim ni usmenim putem. Marshall je rekla da će postaviti jacuzzi koji bismo, kao, mogli i mi koristiti. Nije pitala, nego je to izjavila. Ostale suvlasnike nikada nije ni upoznala – odgovaraju Bakotini.
Netočnom nazivaju i tvrdnju da je tijekom spornih radova zamijenjena dotrajala odvodna cijev, a negira i da su ga policijski službenici upozorili da ne ometa radove.
– Policija me nikada nije upozorila, ni usmeno ni pisano. Ako odvjetnik tvrdi suprotno, za to bi trebao predočiti službeni zapisnik ili drugi dokaz – poručuje.
Bakotini ostaju pri tvrdnji da je tijekom kopanja uništen jedan krak drenažnog kanala te da prostor nije vraćen u prvobitno stanje.
– Zbog radova koji su napušteni bez sanacije iz otvorene se kanalizacije već mjesecima širi neugodan miris. Nije točno ni da nismo tražili sanaciju. Popravak drenažnog kanala i povratak u prijašnje stanje među glavnim su zahtjevima u tužbi koju vodimo pred Općinskim sudom u Splitu – navode.
Prilikom našeg dolaska dio dvora bio je raskopan, a otvoreni dijelovi kanala prekriveni daskama. Bakotini tvrde da prostor prije početka spornih radova nije bio u takvom stanju te zato ističu kako nije točno da je vraćen u prvobitno stanje. To je, navode, jedan od razloga zbog kojih su protiv nove susjede pokrenuli sudski postupak.
Odbacuju i tvrdnju da je Marshall samoinicijativno obustavila radove. Prema dokumentaciji koju su nam dostavili, službenica nadležne konzervatorske službe 24. listopada 2025. izašla je na teren i zabranila njihov nastavak jer su se izvodili bez potrebne potvrde glavnog projekta. Redakciji su dostavili dokument Područnog konzervatorskog ureda u Trogiru od 7. studenoga 2025. godine, u kojem se navodi da su radovi obustavljeni rješenjem Ministarstva kulture i medija.
Na Kuzmanićevu tvrdnju da, iako je Marshall prijavljena građevinskoj inspekciji, nije doneseno nikakvo rješenje o obustavi radova ili uklanjanju, Bakotini odgovaraju dokumentom Državnog inspektorata od 17. srpnja 2026. godine.
– U obavijesti se izrijekom navodi da je za radove na svim česticama, uključujući i dvorište, doneseno rješenje o uklanjanju bespravno izgrađenih dijelova građevine. Dokumentaciju smo dostavili i redakciji – odgovaraju.
Naglašavaju da im ni u jednom trenutku nije smetalo korištenje kupljenih nekretnina ni zajedničkog prostora u skladu sa suvlasničkim udjelima. Odlučno odbacuju i Kuzmanićevu tvrdnju da im smeta što je nekretnine kupila strana državljanka ili da su je pokušali prisiliti na odustajanje i otkup njihovih suvlasničkih dijelova.
– Ne smeta nam tko je kupio nekretnine niti to što ih želi koristiti. Smeta nam isključivo izvođenje radova na zajedničkom prostoru bez suglasnosti svih suvlasnika i potrebne dokumentacije. Pokušaj da se ovaj spor prikaže kao problem s podrijetlom nove vlasnice smatramo neutemeljenim skretanjem pozornosti s onoga što se doista događa u dvoru – poručuju.
Bakotini naglašavaju da neće odustati od zaštite dvora, koji za njih nije tek nekretnina ni moguća kulisa za zaradu, nego sastavni dio obiteljskog doma.
