Gradski vijećnici dva su puta blokirali prodaju 166 kvadrata gradskog zemljišta na Mejama Filipu Rogošiću, direktoru Luke. Riječ je o tvrtki koju građani povezuju s onečišćenjem zraka zbog kojeg su se u Splitu održavali prosvjedi.
Rogošić je tražio otkup dijela gradske parcele kako bi sa suinvestitorima mogao proširiti objekt koji gradi na atraktivnoj lokaciji.
Prethodni gradonačelnik Ivica Puljak upravo je Rogošiću u ožujku 2024. dao suglasnost u postupku ishođenja izmjena i dopuna građevinske dozvole, čime je investitorima omogućio nastavak projekta prije nego što su riješeni imovinsko-pravni odnosi. Drugim riječima, suglasnost im je poslužila kao svojevrsni vjetar u leđa za nastavak projekta, dok se otkupom gradskog zemljišta ta priča trebala samo naknadno 'formalizirati'.
No, prodaja zemljišta nije prošla na Gradskom vijeću u prosincu 2025. godine, nakon što je tadašnji Puljkov zamjenik, a danas vijećnik, Bojan Ivošević upozorio kako se iza katastarskih oznaka u toj točki 'krije' jedan od investitora koji je direktor ujedno i vlasnik Luke. U ponovnom pokušaju prije mjesec dana ta točka nije se našla ni na dnevnom redu Gradskog vijeća. Većina vijećnika nije htjela niti raspravljati o tome.
Upravo slučaj Filipa Rogošića otvorio je Pandorinu kutiju o prodaji gradskih kvadrata privatnim investitorima. Samo u posljednjih 12 godina prepušteno je i prodano više od 17 tisuća metara četvornih raznim pojedincima i poduzetnicima. U ovu računicu nisu uključene gradske i državne tvrtke, te projekti od javnog interesa.
Brojka od 17 tisuća četvornih metara pritom je tek minimalna procjena, jer u značajnom dijelu zaključaka i suglasnosti nisu bili navedeni točni podaci o kvadraturi zemljišta prodanog privatnicima.
Svi podaci o prodaji gradskih kvadrata izvučeni su iz Službenog glasnika gdje je objavljena svaka namjera prodaje i zaključen dogovor s privatnikom.
Kako je moguće da je Grad na takav način prodao više od 17 tisuća kvadrata zemljišta?
U gradskim zaključcima i suglasnostima vidi se da se, ovisno o slučaju, koriste različite pravne osnove za prodaju gradskog zemljišta privatnim investitorima. Upravo tu nastaje problem jer ne postoji jedinstveno pravilo po kojem se takve prodaje provode.
Banovina i investitori najčešće se pozivaju na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakon o prostornom uređenju, ali ta dva zakona ne uređuju iste situacije niti se jednako primjenjuju.
Prema Zakonu o vlasništvu, Grad bez javnog natječaja može prodati dio zemljišta ako je ono nekome potrebno za formiranje građevinske čestice. Međutim, za to moraju biti ispunjeni određeni uvjeti: mora se raditi o neizgrađenom zemljištu, mora postojati lokacijska dozvola ili detaljni plan uređenja, a površina koja se prodaje ne smije prelaziti 20 posto buduće građevinske čestice.
S druge strane, Zakon o prostornom uređenju naoko daje šire mogućnosti. Prema izmjenama koje su na snazi od 1. siječnja ove godine, Grad može bez natječaja prodati i do 50 posto zemljišta potrebnog za formiranje neizgrađene građevinske čestice, sukladno aktu za provedbu zahvata u prostoru.
No, većina slučajeva koje smo analizirali od 2014. godine nije se provodila prema novim izmjenama, nego prema starijoj verziji zakona prema kojoj je Grad bio dužan prodati zemljište ako je to bilo u skladu s urbanističkim ili detaljnim planom uređenja.
Dodatno je sporno što su se neka gradska zemljišta prodavala za projekte na područjima bez UPU-a ili DPU-a te na parcelama koje više nisu bile neizgrađene, iako su upravo postojanje tih planova i neizgrađeno zemljište zakonski uvjeti za takvu prodaju.
Svakako, Zakon o prostornom uređenju smatra se tzv. lex specialis zakonom, odnosno propisom koji ima prednost u primjeni pred Zakonom o vlasništvu. Takvo tumačenje zauzelo je i Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja.
U praksi to znači da bi se kod prodaje gradskog zemljišta prvenstveno trebalo gledati što propisuje Zakon o prostornom uređenju, posebno kada je riječ o građevinskim parcelama i prostornim planovima.
Upravo zato problematično je što se godinama kombiniraju različite pravne osnove kako bi se omogućila prodaja zemljišta privatnim investitorima. To nije praksa jedne administracije ni jednog gradonačelnika. Takvi zaključci donose se godinama, a prve koje smo pronašli datiraju još iz 2014. godine, iz vremena Ive Baldasara.
Broj takvih suglasnosti i zaključaka s vremenom je rastao, a praksa se nastavila gotovo po inerciji, bez ozbiljnijeg preispitivanja koliko je cijeli model pravno i urbanistički utemeljen.
Kada se pregledaju svi ti zaključci, vidi se da su tijekom godina prodane velike površine gradskog zemljišta. Negdje su jasno navedeni iznosi i kvadrature, negdje nisu. U pitanju su tisuće kvadrata.
Problem je i u tome što o takvim stvarima često odlučuje odjel za imovinu u kojem sjede pravnici, a ne struka koja se bavi urbanizmom i prostornim planiranjem. Dakle, o takvim prodajama nije odlučivala osoba koja bi morala procijeniti treba li Gradu određena parcela za park, infrastrukturu, reciklažno dvorište, garažu, vrtić ili neku drugu javnu namjenu prije nego što se proda privatnom investitoru.
Na taj način Grad je tijekom godina izgubio 17 tisuća kvadrata zemljišta koje je formalno plaćeno, ali je problem što je procjenjivano kao zasebna, mala parcela, iako je njegova stvarna vrijednost mnogo veća kada se spoji s postojećom česticom investitora ili s česticom Grada kojem je pripadala.
Uz to, svi investitori kupuju točno onoliko kvadrata koliko im je potrebno za formiranje građevinske čestice, a Gradu nakon toga često ostaju mali i teško iskoristivi dijelovi zemljišta.
Pritom se u pojedinim slučajevima može primijetiti kako su investitori s namjerom kupovali ili već raspolagali manjim privatnim parcelama uz gradsko zemljište, nakon čega su pokretali postupke otkupa dijela gradskih kvadrata koji su im bili potrebni za zaokruživanje građevinske čestice kako bi gradili veće objekte.
Ali Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nije zamišljen kako bi omogućio širenje već dovoljno velikih građevinskih parcela kroz otkup zemljišta bez javnog natječaja. Njegova svrha bila je pomoći onima kojima nedostaje manji dio zemljišta za formiranje minimalne građevinske čestice propisane prostornim planom. Takvi slučajevi pritom su prvenstveno vezani uz lokacijsku dozvolu i planiranje neizgrađene čestice, a ne uz naknadno povećavanje projekata kroz izmjene građevinskih dozvola, što se događalo u većini slučajeva kada se otkupljivalo gradsko zemljište.
Tako među hrpom pregledane dokumentacije ima primjera gdje se radilo o svega nekoliko kvadrata, ali i onih u kojima su investitori 'čupkali' dijelove iz osam različitih gradskih čestica, ili pak bez natječaja kupovali stotine metara četvornih zemljišta.
Konkretno, u slučaju Filipa Rogošića, investitori su najprije dobili građevinsku dozvolu za manji objekt na vlastitom zemljištu. Nakon toga zatražili su izmjene i dopune dozvole kako bi mogli graditi znatno veći objekt, za što im je bio potreban i dio susjednog gradskog zemljišta. Iako nisu bili vlasnici te parcele niti su je otkupili od Grada Splita, bivši gradonačelnik Ivica Puljak dao im je suglasnost koja im je poslužila kao temelj za traženje izmijenjene građevinske dozvole. Međutim, tom suglasnošću investitori nisu stekli pravo vlasništva niti jamstvo da će zemljište zaista moći kupiti.
U praksi je ta suglasnost poslužila kao dokaz takozvanog pravnog interesa, koji je nužan za ishođenje građevinske dozvole. Pravnim interesom inače se smatra vlasništvo, predugovor, suglasnost suvlasnika ili drugi pravni akt koji dokazuje da investitor ima pravo graditi.
Problem je što Grad takvom suglasnošću investitoru praktički daje zeleno svjetlo za nastavak projekta prije nego što su riješeni imovinsko-pravni odnosi. A upravo se to dogodilo u slučaju na Mejama: investitor je dobio akt potreban za nastavak projekta, ali zemljište nikada nije kupio jer je Gradsko vijeće dva puta odbilo prodaju. Tako investitor ima akt za gradnju, a graditi ne može. Ono što je važno napomenuti je da Rogošić nije tražio suglasnost za neizgrađenu parcelu, što propisuje svaki od Zakona na koji se investitori godinama pozivaju, već je njegova parcela već bila izgrađena.
Još jedan apsurd je što gradonačelnici redovito daju suglasnost za korištenje gradskog zemljišta u vrijednosti koja premašuje njihove ovlasti, pa tako dolazimo do situacije kao u slučaju Rogošića da investitor ima suglasnost gradonačelnika za vrijednost od 200 tisuća eura, ali mu jedino Gradsko vijeće može o tom iznosu odlučivati. Zašto se onda na Gradskom vijeću nije glasalo o davanju takve suglasnosti, budući da gradonačelnik može raspolagati iznosom do 132.700 eura.
Na to je upozoravao i vijećnik Direkta Jakov Prkić. Njemu je u ovakvom načinu prodaje sporno više stvari.
'Ovo nije ni prvi ni zadnji put da gradonačelnik donosi zaključke o suglasnosti. Grad Split je, prema informacijama kojima raspolažem, rijetka jedinica lokalne samouprave koja daje ovakve suglasnosti. Svrha suglasnosti je ubrzati proceduru, odnosno da investitor ne bi gubio vrijeme čekajući prodaju pa tek tada išao u postupak izmjena i dopuna građevinske dozvole. Odnosno, izda mu se suglasnost i nakon toga predaje zahtjev za kupnju potrebnog zemljišta', obrazložio je Prkić.
Istaknuo je i kako ne vidi razlog zašto bilo koji investitor ne bi prvo kupio zemljište pa nakon toga krenuo u postupak dobivanja građevinske dozvole.
'U posjedu sam male analize unatrag desetak godina iz koje je vidljivo kako su mahom suglasnosti dobivali javnosti poznati investitori ili arhitekti koji poznaju prečace do viših katova zgrade gradske uprave. Dok obični ljudi čekaju i više godina na građevinsku dozvolu nekima se izlazi ususret ubrzavajući postupke. Ovo je praksa s kojom treba prestati. A, apsurd ovakve prakse najbolje se vidi u ovoj situaciji kada već drugi put ne prolazi prodaja zemljišta na Mejama', rekao je i ustvrdio ono što smo već istaknuli kroz ovaj članak:
'U ovom slučaju gradonačelnik Puljak dao je suglasnost za zemljište čija vrijednost prelazi milijun kuna (danas cca 132.700,00 eura) i tako zapravo posredno ušao u nadležnost Gradskog vijeća. Iako suglasnost ne podrazumijeva prodaju, gradonačelnik je nije trebao potpisati radi visine iznosa o kojem odlučuje gradsko vijeće', pitao se.
Osim toga, zanima ga je zašto Grad pristaje prodati samo dio zemljišta koji je potreban investitoru, a s ostatkom ne može ništa?
'Zašto sebi radimo štetu? Zašto investitor ne bi kupio sve, a ne samo onoliko koliko mu treba? U ovom slučaju ostaje nam batrljak koji će formalno biti gradski, a s njim se neće moći ništa. Doduše, Grad planira napraviti pješački koridor između Mihanovićeve i Pod kosom ali u stvarnosti će to biti teško izvedivo', upozorio je Prkić te na kraju ustanovio što bi se dogodilo da Grad ne proda zemljište na Mejama.
'Investitor ima građevinsku dozvolu i može izgraditi objekt. Uporabnu dozvolu ne bi dobio, i ne bi ga mogao uknjižiti. Mogao bi ponovno zatražiti izmjenu i dopunu i graditi na svojoj čestici manji objekt. Ali glad za vrijednim kvadratima je prevelika i teško će bilo tko graditi manje ako ima mogućnost graditi i zaraditi više', podvukao je.
Godine ovakve prakse dovele su do toga da smo, ponovimo, izgubili minimalno 17 tisuća metara četvornih gradskog zemljišta. Ustav propisuje da se imovinom mora raspolagati pažnjom dobrog gospodarstvenika. Upravo zato je sporno može li se ovakav način prodaje smatrati odgovornim upravljanjem javnom imovinom.
Je li vrijeme da se vlast i činovnici prestanu odricati i olako prodavati gradske kvadrate privatnicima, a da pritom nemaju gdje graditi garaže, parkirališta, vrtiće, parkove, zelene površine, igrališta...
