Što se događa s tržištem nekretnina u Splitu? Iako slovi kao najskuplji grad u Hrvatskoj, detaljnija analiza pokazuje kako postoji nekoliko tržišta u samom Splitu, a ovo su ključne karakteristike.
S prosječnom cijenom kvadrata većom od 4000 eura, jasno je da su razlike u cijenama nekretnina ovisno o tipu ali i mikrolokaciji značajne. Ova analiza ide korak dalje – temelji se isključivo na stvarno realiziranim kupoprodajama. Podaci dolaze iz službene evidencije Informacijskog sustava tržišta nekretnina Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, a analizu potpisuje Matej Samardžić, direktor regije Dalmacija u agenciji Opereta nekretnine. Obuhvaćeno je ukupno 1092 transakcije stanova realiziranih tijekom 2025. godine, zaključno s 20. travnja 2026. godine.
'Tržište Splita više nije homogeno – jasno se profiliraju različiti segmenti, od pristupačnijih stanova do izrazito luksuznih nekretnina koje funkcioniraju kao zasebno tržište', pojašnjava Samardžić.
Medijan cijene stana u Splitu za 2025. godinu iznosi 194.150 eura, dok prosječna cijena doseže 211.387 €. Razlika između medijana i prosjeka ukazuje na prisutnost manjeg broja transakcija u višem cjenovnom razredu koje podižu ukupni prosjek.
'Medijan u ovom slučaju daje realniju sliku tržišta jer eliminira utjecaj ekstremnih vrijednosti koje nisu reprezentativne za većinu transakcija', ističe Matej Samardžić.
Oko 25 posto stanova prodano je za manje od 140.970 eura, a stanova koji su postigli cijenu veći od 256.000 eura je također oko 25 posto. Ova razlika u rasponu ukazuje na značajnu polarizaciju, dodaje Samardžić.
Raspon cijena
Kada se gleda cijena po kvadratu, medijan iznosi 4038 €/m2, a prosjek 4065 €/m2. Većina tržišta koncentrirana je između približno 3400 i 4600 €/m2, što predstavlja realni raspon unutar kojeg se odvija najveći broj transakcija. Tipičan stan koji se prodaje u Splitu ima oko 51 m2. Polovica svih stanova nalazi se u rasponu od 36,8 do 63 m2, što potvrđuje da je riječ o tržištu u kojem dominiraju manje stambene jedinice.
Podaci za 2025. godinu potvrđuju kako tržište stanova u Splitu karakteriziraju stabilna jezgra transakcija u srednjem cjenovnom rasponu i paralelno postojanje izraženog premium segmenta.
'Ključna promjena na tržištu nije samo rast cijena, već njegova sve veća slojevitost. Donošenje odluka danas zahtijeva preciznije razumijevanjesegmenta u kojem se nekretnina nalazi', zaključuje Matej Samardžić.
A koji su kvartovi najtraženiji?
Razlike između kvartova nisu samo cjenovne, već odražavaju razinu potražnje i dostupnost ponude. Najveći volumen transakcija je koncentriran u nekoliko kvartova:- Žnjan (252 transakcije)- Mejaši (204)- Visoka (68)- Plokite (64)- Lovret (53)
Riječ je o lokacijama koje kombiniraju relativnu dostupnost, noviju ili funkcionalnu gradnju te kontinuiranu potražnju, što ih čini najlikvidnijim dijelom tržišta.
'Visok broj transakcija u tim kvartovima nije slučajan – riječ je o zonama gdje postoji ravnoteža između cijene, kvalitete i dostupnosti stanova. To su lokacije na kojima se tržište najbrže okreće', objašnjava Matej Samardžić.
Premium lokacije
Na vrhu tržišta nalaze se kvartovi s izrazito visokom cijenom po kvadratnom metru:- Meje (~6.162 €/m2)- Varoš (~5.169 €/m2)- Bačvice (~4.926 €/m2)
Zajednički nazivnik ovih lokacija je kombinacija blizine mora, centra grada i specifične urbane ili povijesne vrijednosti. Ponuda je u pravilu ograničena, a svaka nova nekretnina brzo pronalazi kupca.
'Ovdje više ne govorimo o klasičnom tržištu, nego o mikro segmentu u kojem cijenu određuju lokacija i rijetkost. Takve nekretnine često imaju i investicijsku komponentu', ističe Samardžić.
Srednji segment: Stabilna jezgra tržišta
Najveći dio tržišta odvija se u kvartovima srednjeg cjenovnog razreda:- Žnjan (~4.239 €/m2)- Grad (~4.333 €/m2)- Lovret (~4.083 €/m2)- Visoka (~4.285 €/m2)
Ovaj segment predstavlja stabilnu jezgru tržišta, gdje se odvija najveći broj realnih kupoprodaja. Riječ je o lokacijama koje nude balans između cijene, infrastrukture i kvalitete života. Upravo se tu formira referentna tržišna cijena.
Pristupačniji kvartovi i potencijal vrijednosti
Na donjem dijelu cjenovne ljestvice nalaze se kvartovi:- Brda (~2.864 €/m2)- Kocunar (~3.435 €/m2)- Sirobuja (~3.550 €/m2)
Ove lokacije predstavljaju ulazne točke za kupce s manjim budžetom, ali i potencijal za dugoročno pozicioniranje, osobito u kontekstu urbanog razvoja i širenja grada.
'Možemo zaključiti kako i dalje postoji veliki interes stranaca za nekretnine u Splitu i to je onaj gornji premium segment. Najveći dio kao u svakom gradu, su obitelji i kupci koji traže nekretnine za stanovanje, a ograničenost ponude je i dalje ta koja definira cijenu', zaključuje Samardžić.
