U trenutku kada je tržište nekretnina pod povećalom zbog najave novog poreza na nekretnine, Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u agenciji Opereta nekretnine, jednoj od vodećih hrvatskih agencija koja urede ima i u Dalmaciji, za Dalmatinski portal govori koje su najtraženije lokacije u Dalmaciji, kakve nekretnine se najčešće kupuju i tko ih kupuje.
Ministarstvo financija najavilo je da će krenuti oporezivati prazne nekretnine. Kakvo je stanje s praznim nekretnina po Dalmaciji?
- Prema Nacionalnom planu stambene politike, zanimljiv je podatak da čak 40% stambenog fonda u Hrvatskoj (oko 958.000 stanova) nije u funkciji, dok istovremeno nedostaje oko 230.000 stanova. Procjenjuje se da u Hrvatskoj postoji 595.280 praznih stanova.
Najveći udio tih praznih stambenih jedinica bilježe priobalne županije, prvenstveno one pod snažnim utjecajem turizma. Tako recimo Istarska županija prednjači s 51%, slijedi Primorsko-goranska s 43,1%, dok su Splitsko-dalmatinska i Zadarska županija gotovo izjednačene s 43,1% i 44,8%. Ovi podaci pokazatelj su sezonske prirode korištenja nekretnina u tim regijama, koje su izvan turističke sezone često neiskorištene.
S druge strane, u kontinentalnim županijama taj je udio znatno niži. Grad Zagreb bilježi 22,2%, dok Krapinsko-zagorska (14%) i Varaždinska županija (15,1%) imaju još manje praznih stanova.
Porez na prazne nekretnine mogao bi motivirati vlasnike da ih stave na tržište, čime bi se smanjio pritisak na potražnju za stambenim prostorom. Međutim, s obzirom na to da reforma još nije dovršena, ne možemo sa sigurnošću predvidjeti sve posljedice, posebno na prodaju starijih stanova.
Mislite li da je moguće balansirati između turističkog razvoja i očuvanja stambenog fonda u gradovima s velikim turističkim prometom?
- To je izazovno, ali vjerujem da je moguće uz odgovarajuće mjere i dugoročno planiranje.
Regulacija kratkoročnog najma kroz ograničavanje broja smještajnih jedinica za turiste može pomoći u zaštiti lokalnog stanovništva od rasta cijena stanova i smanjenja dostupnosti nekretnina za stalni najam ili prodaju. Primjeri gradova poput Amsterdama i Barcelone, koji su već primijenili slične mjere, pokazuju kako takve regulacije mogu očuvati lokalnu zajednicu i spriječiti pretjeranu turistifikaciju.
Također, ključno je poticati ulaganja u turizam koja se temelje na kvaliteti, a ne kvantiteti. Time bi se smanjio pritisak na stambeni fond i infrastrukturu. Fokusiranje na gradnju novih smještajnih kapaciteta, umjesto preoblikovanja postojećih stambenih jedinica, omogućilo bi zadovoljavanje potreba turističke industrije bez negativnog utjecaja na stambeno tržište.
Posebnu ulogu u ovom procesu imaju jedinice lokalne samouprave. Kroz zajednički dijalog s lokalnom zajednicom te kroz dugoročne strategije, moguće je postići održivi razvoj turizma, istovremeno čuvajući dostupnost stanova za stanovništvo.
Kako mislite da bi se dodatnim mjerama moglo potaknuti vlasnike nekretnina u Dalmaciji da se više okrenu dugoročnom najmu?
- Prije svega mislim da je poticanje vlasnika nekretnina na dugoročni najam, umjesto kratkoročnog turističkog najma, bitno za stabilizaciju stambenog tržišta u Dalmaciji.
Vlasnici se često brinu zbog neplaćanja ili oštećenja imovine. Poboljšanje pravne sigurnosti i osiguranje za najmodavce je također bitna stavka. Uvođenjem osiguravajućih programa ili brže i efikasnije pravne zaštite, moglo bi se smanjiti nesigurnosti vlasnika vezane uz dugoročni najam.
Dugoročni najam, u odnosu na onaj kratkoročni, ima i niz prednosti. Primjerice, osigurava redovite prihode, što daje veću sigurnost vlasnicima, za razliku od kratkoročnog najma koji je ovisan o turističkoj sezoni. Ovaj oblik najma pomaže u smanjenju financijskih rizika i osigurava kontinuirani priljev novca.
Zatim, manji su troškovi i angažman. Dugoročni najmoprimci sami održavaju stan i preuzimaju odgovornost za manje popravke, dok kratkoročni najam zahtijeva stalno čišćenje i održavanje između dolaska gostiju. Vlasnici bi tako dugoročnim najmom smanjili operativne troškove i uštedjeli vrijeme.
Interes za nekretnine u ovoj je godini poprilično turbulentan. Kako Dalmacija stoji s potražnjom nekretnina? Jesu li u porastu ili u padu, u odnosu na isto razdoblje lani?
- Generalno gledano, dalmatinske županije i dalje bilježe snažan interes zbog turističke potražnje. Međutim, značajan pad kupoprodajnih transakcija u Zadarskoj županiji može biti signal promjene trenda, što bi moglo utjecati na buduće dinamike na tržištu.
Prema podacima iz Porezne uprave, u prvoj polovici 2024. godine Zadarska županija bilježi pad u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija od 24% u odnosu na isto razdoblje prošle godine. S druge strane, Splitsko-dalmatinska županija, kao jedan od najvećih centara na obali, zadržava snažnu potražnju za nekretninama s porastom od 4%.
Šibensko-kninska županija bilježi porast u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija od 3%, dok Dubrovačko-neretvanska županija zadržava stabilan interes kupaca s povećanjem od 9%. Cijene nekretnina u ovoj županiji često dostižu vrlo visoke razine zbog luksuznog turizma, što također može imati utjecaj na ukupan broj prodanih nekretnina.
Kakve nekretnine trenutno nudite u Dalmaciji, dominira li najam ili prodaja? Na kojim su lokacijama te nekretnine?
- Opereta ima u ponudi oko 1.000 nekretnina koje su na prodaju na području Dalmacije. Najzastupljeniji su stanovi, zatim kuće, zemljišta i razne investicije. Radimo na području čitave Dalmacije, no trenutačno najveću ponudi imamo na području Zadra, Šibenika, Makarske, Trogira, Nina, Starigrad Paklenice, Korčule i Vodica.
Podaci pokazuju da interes za kupnju nekretnina, posebno u Istri i Primorju, pokazuju stranci. Je li isti slučaj za Dalmaciju? Iz kojih država dolaze zainteresirani kupci?
- Prema podacima Porezne uprave, od ukupno realiziranih kupoprodaja stranaca, 52% (3.651) je realiziralo kupoprodaju na području Istarske i Primorsko-goranske županije dok je 32% stranaca (2.263) realiziralo kupoprodaju na području Dalmacije.
Što se tiče stranih kupaca, njih 13%, odnosno 892 (od ukupno realiziranih kupoprodaja stranaca u RH) ostvarilo je kupoprodaju u Zadarskoj županiji, pri čemu su Slovenci najzastupljeniji. U Šibensko-kninskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji dominiraju kupci iz Njemačke, dok su u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, osim njemačkih kupaca, značajan udio činili i kupci iz Bosne i Hercegovine.
U svom biltenu ističete da u Zagrebu kupci imaju najveći interes za nekretnine oko centra, parkova, tramvajskih zona i sl. Je li ista stvar s gradovima u Dalmaciji? Traže li možda kupci u Dalmaciji nekretnine na mirnijem mjestu, izvan centra i gradske vreve?
- Iako bi se moglo pomisliti da će kupci u Dalmaciji preferirati mirnija mjesta izvan gradske vreve, zapravo je interes za nekretnine u središtima gradova i dalje izuzetno jak.
Kupci u dalmatinskim gradovima uglavnom preferiraju nekretnine blizu centra grada ili na atraktivnim lokacijama uz more. Blizina sadržaja poput restorana, plaža, trgovina i kulturnih znamenitosti čini nekretnine u tim zonama posebno traženima. Osim toga, kupci gledaju na nekretnine u tim područjima kao dugoročne investicije, budući da su one izuzetno atraktivne za kratkoročni turistički najam. Stoga, interes za središnje lokacije i dalje nadmašuje interes za mirnije dijelove izvan centra.
Kako stoji potražnja nekretnina na otocima? Traže li mladi nekretnine za stanovanje po otocima ili se tamo više traže nekretnine za odmor?
- Potražnja za nekretninama na otocima ostaje stabilna i atraktivna, no struktura potražnje varira ovisno o profilu kupaca. Većina kupaca na otocima traži nekretnine za odmor, posebice na popularnim destinacijama poput Brača, Hvara i Korčule. Ovi otoci su izuzetno traženi među domaćim i stranim kupcima zbog prirodnih ljepota, mira i blizine mora, što ih čini idealnim za vikendice i kuće za odmor.
Što se tiče mladih kupaca koji traže nekretnine za stalno stanovanje, interes za otoke je znatno manji. Iako su otoci sve bolje povezani s kopnom, većina mladih i dalje preferira gradove na kopnu zbog bolje dostupnosti radnih mjesta, obrazovanja i infrastrukture. Život na otoku često donosi izazove poput manje dostupnosti usluga i sadržaja, što može odvraćati mlade obitelji ili pojedince od stalnog naseljavanja.
U prvoj polovici 2024. godine, najprodavaniji su stanovi površine između 45 i 65 m², s jednom spavaćom sobom. Je li i u Dalmaciji ovo slučaj? Kako bi opisali idealnu nekretninu u Dalmaciji?
- Opereta nekretnine je u Dalmaciji najviše prodavala stanove veličine između 45 i 65 m².
Čak se 60% tih transakcija odnosi na kupnju nekretnina u odličnom ili vrlo dobrom stanju, a najviše su se kupovali stanovi s jednom spavaćom sobom. Što se tiče demografskog profila kupaca, većinu čine osobe starije od 50 godina.
Što se tiče plaćanja, uzimaju li kupci i dalje nekretnine putem dugoročnih depozita i kredita ili su prisutne i gotovinske transakcije? Kupuju li stranci nekretnine na isti način kao i domaće stanovništvo ili su oni više orijentirani na gotovinske transakcije?
- Analiza Opereta nekretnina pokazuje da u Dalmaciji 81% transakcija predstavlja kupnju vlastitim sredstvima, dok je 18% financirano putem stambenih kredita. Važno je naglasiti da se često radi o povezanim, uzastopnim transakcijama. Primjerice, prodaja nekretnine stranom kupcu omogućuje prodavatelju da od tih sredstava kupi novu nekretninu, čime se zatvara financijski ciklus.
Dakle, stranci su u većoj mjeri orijentirani na kupnju nekretnina vlastitim sredstvima, što im omogućuje brže zaključivanje transakcija. Ova praksa je uobičajena jer oni često dolaze iz zemalja s većim životnim standardom ili su svojim zemljama prodali nekretnine ili zatražili kredit, što im omogućuje da u Hrvatskoj kupe nekretninu bez potrebe za kreditom.
Osim stanovnika Zagreba, stanove u glavnom gradu često kupuju i ljudi iz drugih dijelova Hrvatske. Dalmacija je i ove godine imala dobru turističku sezonu, kako ona utječe na spremnost dalmatinskih kupaca za kupnju nekretnine u Zagrebu? Kakve nekretnine u glavnom gradu traže Dalmatinci?
- Dalmatinci su i dalje jako zainteresirani za kupnju stanova u Zagrebu, a dobra turistička sezona svakako dodatno doprinosi njihovoj spremnosti za ulaganje u nekretnine u glavnom gradu.
Kada je riječ o preferencijama dalmatinskih kupaca, najčešće traže stanove u zoni tramvaja, zbog praktične povezanosti s ključnim dijelovima grada. Stanovi u blizini fakulteta su posebno popularni, osobito za obitelji koje žele osigurati smještaj za djecu koja studiraju u Zagrebu.
Iako su garsonijere prihvatljive, najveći interes je za stanove s jednom spavaćom sobom. Veličina stana koji Dalmatinci najčešće traže kreće se između 45 i 50 m², što pruža dobru ravnotežu između komfora i cijene. Ovi stanovi često zadovoljavaju potrebe kako studenata, tako i mlađih parova ili pojedinaca koji planiraju boraviti u Zagrebu.