Sud EU presudom c-347/23 od 24. litopada 2024. godine utvrdio je da iznajmljivanje nekretnine iz hipotekarnog kredita fizičku osobu ne isključuje iz potrošačkih prava, javlja Udruga Franak.
'Dok i dalje čekamo ujednačavanje sudske prakse za konvertirane kredite na Vrhovnom sudu, gdje se Vrhovni sud RH definitivno već pokrenuo odlukom Rev 1096/2022 kojom daje pravo potrošačima s konvertiranim kreditima na puno obeštećenje, i Sud EU donio je još jednu u nizu svojih značajnih presuda izuzetno važnih za potrošače u Europskoj uniji, pa tako i u Hrvatskoj.
Tako je Sud EU 24. listopada 2024. presudom C-347/23 utvrdio da iznajmljivanje nekretnine nakon kupovine hipotekarnim kreditom ne znači da se u konkretnom slučaju nije radilo o potrošačkom kreditu, pod uvjetom da odnosni kupac kreditni korisnik nije pritom obavljao gospodarsku djelatnost.
U konkretnom slučaju radilo se o bračnom paru s boravištem u Londonu, koji je radi kupovine nekretnine ugovorio kredit u švicarcima, pri čemu je suprug bio policajac, a supruga ravnateljica škole. Nekretninu su kupili u Varšavi, a nakon otplate kredita tužili su banku zbog ništetnosti ugovora koji sadrži ništetni glavni predmet ugovora, ništetnu valutnu klauzulu CHF na koju se vežu otplatni kreditni anuiteti. Zatražili su vraćanje svih naplaćenih anuiteta, a poljski sud uputio je prethodno pitanje Sudu EU mogu li se supružnici smatrati potrošačima, budući da su kupljenu nekretninu iznajmljivali.
Tako je poljski sud u postavljenom pitanju obrazložio da s jedne strane takvim postupanjem supružnici ostvaruju dobit, kao da se radi o poduzeću, a s druge strane tu se ne radi o profesionalnoj djelatnosti, budući da je kupljena samo jedna nekretnina, pa u tomu smislu ipak supružnike treba smatrati potrošačima.
Postavljeno pitanje Sudu EU je glasilo:
'Treba li Direktivu 93/13 tumačiti na način da fizičku osobu koja sklapa ugovor o hipotekarnom kreditu radi dobivanja sredstava za kupnju jednog stana koji će biti namijenjen iznajmljivanju uz naknadu (kupi da bi iznajmio) treba smatrati 'potrošačem' u smislu te direktive?'
Sud EU je nakon rasprave presudom C-347/23 utvrdio da takve fizičke osobe korisnike kredita treba smatrati potrošačima, sa sljedećim obrazloženjima:
Paragraf 23
U skladu s Direktivom 93/13, 'potrošač' je svaka fizička osoba koja u ugovorima obuhvaćena navedenom direktivom nastupa za potrebe izvan okvira svog obrta, poduzeća i profesije. Osim toga, 'davatelj robe ili pružatelj usluge' jest svaka fizička ili pravna osoba koja djeluje u okviru svog obrta, poduzeća i profesije, bez obzira na to je li u javnom ili privatnom vlasništvu.
Paragraf 32
U konkretnom slučaju tužitelji su fizičke osobe koje su u trenutku sklapanja ugovora o hipotekarnom kreditu bile zaposlene kao policajac i ravnateljica škole. Oni nisu obavljali nikakvu poslovnu djelatnost u području upravljanja nekretninama. Oni su sklopili taj ugovor o hipotekarnom kreditu kako bi financirali kupnju samo jedne stambene nekretnine koja se nalazi u Varšavi i koja je namijenjena iznajmljivanju uz naknadu, a prihodi od najma prije svega su služili plaćanju mjesečnih obroka kredita. Tužitelji iz glavnog postupka nisu iznajmljivali druge nekretnine.
Paragraf 33
Sklapanje predmetnog ugovora o hipotekarnom kreditu za tužitelje iz glavnog postupka nije imalo profesionalnu svrhu, nego mu je svrha bila povećanje njihove privatne imovine, s obzirom na to da stjecanje stambenih nekretnina financiranih tim kreditom za njih predstavlja oblik ulaganja.
Paragraf 36
S obzirom na sva prethodna razmatranja, na postavljeno pitanje valja odgovoriti tako da Direktivu 93/13 treba tumačiti na način da je fizička osoba koja sklapa ugovor o hipotekarnom kreditu radi financiranja kupnje samo jedne stambene nekretnine radi njezinog iznajmljivanja uz naknadu obuhvaćena pojmom „potrošač” u smislu te odredbe, ako ta osoba nastupa za potrebe izvan okvira svog obrta, poduzeća i profesije. Sama činjenica da navedena fizička osoba želi ostvariti prihode od upravljanja tom nekretninom ne može sama po sebi dovesti do isključenja iste osobe iz pojma „potrošač” u smislu navedenih odredaba.
Ako to prevedemo na jednostavan jezik, za hrvatske potrošače to znači sljedeće:
Ako je bilo koja fizička osoba u Hrvatskoj ugovorila stambeni ili hipotekarni kredit radi kupnje nekretnine koju je kasnije iznajmljivala upravo da bi vraćala isti taj kredit, ali je iznajmljivanje bilo izvan njezine profesionalne djelatnosti, onda se ta fizička osoba kao korisnik kredita ima pravo pozivati na potrošačka prava odnosno smatra se potrošačem u takvom ugovornom odnosu.'