Koliko daleko može dosegnuti prihod jednog kućanstva pri kupnji nekretnine? U 17 država članica Europske unije s istim je prihodom 2025. godine bilo moguće kupiti manje nego deset godina ranije.
Prema Eurostatovu omjeru cijena nekretnina i prihoda, koji pokazuje kako se prihodi kućanstava mijenjaju u odnosu na cijene nekretnina, taj je omjer u Europskoj uniji u promatranom razdoblju porastao za 6,8 posto, iako je u deset država članica zabilježen pad.
Istodobno su cijene nekretnina u EU-u u deset godina, zaključno s drugim tromjesečjem 2026., porasle za 62 posto. Kao odgovor na stambenu krizu u Uniji, Europska komisija predstavila je u prosincu 2025. Europski plan za priuštivo stanovanje.
Što je omjer cijena nekretnina i prihoda?
Omjer cijena nekretnina i prihoda uspoređuje promjene cijena nekretnina s promjenama raspoloživog dohotka kućanstava po stanovniku.
Rast tog omjera znači da su nekretnine postale skuplje u odnosu na prihode, dok njegov pad znači da su postale pristupačnije u odnosu na prihode.
Podatak za svaku državu pokazuje koliko se njezin omjer promijenio tijekom vremena. Na mogućnost kupnje nekretnine utječu i troškovi stambenih kredita.
Portugal bilježi najveći rast
Između 2015. i 2025. Portugal je zabilježio najveći rast omjera cijena nekretnina i prihoda, od čak 60,8 posto. Slijedi Nizozemska s rastom od 34,3 posto.
'Zemlja je doživjela turistički procvat, a program zlatnih viza privukao je strane ulagače, pa su cijene nekretnina djelomično rasle zbog stranog kapitala', izjavio je za Euronews Business Mike Langen, viši ekonomist za tržište nekretnina u banci ABN AMRO.
Kada je riječ o Nizozemskoj, istaknuo je nedostatak stambenog prostora i potražnju ulagača kao glavne razloge rasta cijena.
Omjer je za više od 20 posto porastao i u Mađarskoj (26,5 posto), Češkoj (25,8 posto), Španjolskoj (24,5 posto) i Grčkoj (22,5 posto).
To znači da su nekretnine u tim državama postale manje pristupačne jer su njihove cijene rasle brže od prihoda stanovništva.
Ronan Lyons, izvanredni profesor ekonomije na Trinity Collegeu u Dublinu, rekao je da države koje prednjače na ljestvici imaju zajedničku karakteristiku: snažnu potražnju u najvećim gradovima, dok ponuda nekretnina ne uspijeva pratiti taj rast.
Omjer je za više od 10 posto porastao i u Sloveniji (18,2 posto), Irskoj (14,4 posto), Austriji (13,6 posto), Slovačkoj (11,2 posto), Luksemburgu (10,6 posto) i Litvi (10,1 posto).
Rumunjska ima najveći pad
Na drugom kraju ljestvice nalazi se Rumunjska, u kojoj je omjer cijena nekretnina i prihoda pao za 42,8 posto, što je najveći pad u Europskoj uniji. Cijene nekretnina u odnosu na prihode kućanstava ondje su 2025. bile znatno niže nego 2015. godine.
Omjer je pao i u Finskoj, za 25,2 posto, te u Bugarskoj, za 16,2 posto. Dvoznamenkasti pad zabilježili su i Cipar (12 posto) i Italija (11,9 posto).
Langen je objasnio da je snažan rast prihoda u Bugarskoj i Rumunjskoj nakon njihova pristupanja Europskoj uniji pridonio tome da nekretnine postanu jeftinije u odnosu na prihode stanovništva.
Lyons je, međutim, upozorio na pritisak s kojim se suočavaju najmoprimci u Rumunjskoj.
Prema podacima za 2025. godinu, čak 56 posto ljudi koji plaćaju tržišnu najamninu u Rumunjskoj živi u kućanstvima koja na stanovanje troše više od 40 posto raspoloživog dohotka. To je najveći udio u Europskoj uniji.
Među četiri najveća gospodarstva EU-a omjer je u Francuskoj pao za manje od šest posto, a u Italiji za 11,9 posto. U Njemačkoj je, pak, porastao za 1,6 posto. Španjolska je zabilježila najveći rast među tim državama, od 24,5 posto.
Dugoročna usporedba
Eurostat uspoređuje i omjer iz 2025. godine s dugoročnim prosjekom pojedine države za razdoblje od 2000. do 2025. godine. Ondje gdje podaci za 2000. nisu dostupni, koristi se najranija raspoloživa godina.
Na razini Europske unije omjer je bio samo 0,03 posto iznad dugoročnog prosjeka.
Portugal i Rumunjska ponovno su se našli na suprotnim krajevima ljestvice. U Portugalu je omjer bio 37 posto iznad dugoročnog prosjeka, dok je rast u odnosu na 2015. iznosio 60,8 posto.
U Rumunjskoj je omjer bio 53 posto ispod dugoročnog prosjeka, dok je u usporedbi s 2015. zabilježen pad od 42,8 posto.
Dvije metode usporedbe u nekim državama daju različite rezultate.
Primjerice, irski omjer bio je 14,4 posto viši nego 2015., ali istodobno 1,7 posto ispod dugoročnog prosjeka. Prema Lyonsovu objašnjenju, jedan od razloga za to jest činjenica da dugoročni prosjek uključuje i nekretninski balon iz sredine 2000-ih.
Sličan obrazac vidljiv je i u Litvi, gdje je omjer bio 10,1 posto viši nego 2015., ali 5,7 posto ispod dugoročnog prosjeka.
Nizozemska i Mađarska zabilježile su dvoznamenkasti rast između 2015. i 2025. godine. U 2025. njihov je omjer bio 12 posto, odnosno 5,3 posto iznad dugoročnog prosjeka.
Bugarski omjer bio je 36 posto ispod dugoročnog prosjeka i 16,2 posto ispod razine iz 2015. godine.
Je li važna početna godina usporedbe?
'Referentno razdoblje, odnosno 2015. godina, obilježeno je gotovo povijesno niskim omjerima cijena nekretnina i prihoda. To znači da uspoređujemo s jednim od najpovoljnijih razdoblja u posljednjih 20 godina', rekao je Langen.
Dodao je da bi rast bio znatno manji kada bi se kao početna godina za usporedbu uzela 2005.
Langen je također upozorio da su važni i troškovi stambenih kredita jer rijetki kupuju nekretnine gotovinom. Kamatna stopa Europske središnje banke na depozite trenutačno iznosi 2,5 posto, dok je krajem 2015. bila minus 0,3 posto.
'Obje mjere govore o promjenama: promjeni od 2015. godine ili udaljenosti od 25-godišnjeg prosjeka. Nijedna nam ne govori koliko je stanovanje danas zaista pristupačno', rekao je Lyons.
Naglasio je da pad omjera ne znači automatski da je tržište nekretnina postalo pristupačno.
Lyons je upozorio i na još jedan važan detalj.
'Države koje prema Eurostatovim podacima bilježe poboljšanje ne izgledaju uvijek dobro', rekao je.
Kao primjer naveo je Finsku, u kojoj je omjer pao za četvrtinu, ali najmoprimci na stanarinu troše oko 32 posto svojih prihoda, što je najviše u Europskoj uniji, prema Eurostatovu istraživanju o prihodima i životnim uvjetima.
