INTERVJU Ivana Jurića ste pitali stvari vezane za život u zgradi, evo odgovora stručnjaka

Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/2025) uveo je pravila ponašanja u zgradama tako da ih je digao na višu razinu uz mogućnost kažnjavanja za prekršitelje što je očekivano pobudilo interes stanara da se konačno riješe dugogodišnji problemi s pojedinim susjedima.

Stoga smo pozvali čitatelje Dalmatinskog portala da postave pitanja Ivanu Juriću, diplomiranom pravniku upraviteljske tvrtke 'Pro Domus Primo' iz Splita. Donosimo pitanja postavljena na Facebook stranici portala te odgovore stručnjaka...

Što ako stanar renovira stan npr. u ponoć?

- Ako suvlasnik ili drugi korisnik stana krši kućni mir, dakle, proizvodi buku izvan vremena predviđenog Kućnim redom, za isto je predviđena penalizacija suvlasnika u visini od 50 do 500 eura (već kako je to upisano u samom Kućnom redu, a ako nije upisano, uzima se minimalna) na način da suvlasnici donesu Odluku o povredi Kućnog reda (tekst može pripremiti upravitelj) koja mora biti potpisana od suvlasnika koji čine većinu udjela zgrade. Nakon toga upravitelj šalje Opomenu predmetnom suvlasniku, a može istovremeno i uplatnicu za plaćanje naknade u visini koje je određena za konkretnu vrstu povrede Kućnog reda. Valja također reći kako se Opomena upisuje u Registar zajednice suvlasnika. Inače, za uznemiravanje bukom u kasne noćne sate i dalje je nadležna policije jer se radi o prekršaju javnog reda i mira što je uvijek dobro napraviti da se trenutno utiša situacija, a zapisnik policije je također valjan dokaz prilikom utvrđivanja povreda Kućnog reda.

Tko određuje kaznu za iznajmljivanje stana bez privole suvlasnika?

- Kaznu za kratkoročno iznajmljivanje (na kraće od 30 dana) bez privole 2/3 suvlasničkih udjela (uključivo i sve međašnje stanove) utvrđuje i naplaćuje nadležna inspekcija po utvrđenju prekršaja, a također predstavlja povredu Kućnog reda i penalizira se na već opisani način

Mogu li se u Kućnom redu odrediti veće kazne za uporne prekršitelje?

- Kazna za povredu Kućnog reda je određena u rasponu od 50 do 500 eura i ne može biti veća od toga čak i za 'uporne' prekršitelje.

Kome se obratiti ako stanari ne održavaju higijenu svog stana i to utječe na cijelu zgradu?

- Postavljeno je pitanje u svezi održavanja higijene stana zbog čega neugodni mirisi izlaze na stubište zgrade i u druge stanove. Moje iskustvo od preko 16 godina u ovom poslu, nažalost, u većini slučajeva nije pozitivno. Unatoč brojnim obraćanjima policiji, Centru za socijalnu skrb, čak i sanitarnoj inspekciji, naišao sam na ignoriranje, prebacivanje problema na drugu instituciju i slično. Ova problematika inače je uređena čl. 110 Zakona o vlasništvu što daje osnovu za tužbu suvlasnika prema dotičnom susjedu. Sada uz Kućni red može ga se dodatno penalizirati, ali u ovakvim slučajevima nerijetko se radi o susjedu koji niti plaća pričuvu, niti se ista, unatoč ovrhama, može naplatiti zbog nedostatka sredstava na računu. Jedini prav(n)i izlaz iz ovakve situacije je pokrenuti tužbu radi isključenja iz suvlasničke zajednice (čl. 97., 98. i 99. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) kojom se traži da suda odredi prodaju predmetnog stana (u konačnici i putem dražbe). Međutim, na ovakav način rješavanja opisanog problema ne odlučuje se puno zgrada najčešće iz socijalnih razloga.

Što ako dođe do kršenja Kućnog reda od strane posjetitelja (turista, najmoprimaca)?

- Za kršenje Kućnog reda od strane korisnika stana (turist, gost...) odgovara vlasnik. Naravno, za počinjenu materijalnu štetu odgovara izravno počinitelj.

Kako to da stanari moraju prijaviti zabavu u svom stanu, a turisti u apartmanima ne moraju?

- Za organiziranje proslava u stanu, organizator istu mora najaviti (npr. putem oglasne ploče) najmanje dva dana prije i proslava ne smije trajati dulje od ponoći.

Što ako predstavnik suvlasnika krši Kućni red?

- U slučaju da predstavnik suvlasnika krši odredbe Kućnog reda najjednostavnije rješenje je promijeniti predstavnika. Naime, za Odluku o povredi Kućnog reda ionako treba skupiti potpise većine suvlasničkog dijela, pa je onda lakše smijeniti predstavnika i nakon toga ili istovremeno donijeti Odluku o povredi Kućnog reda.

Smije li predstavnik stanara odlučivati da se stanarima ulaza ne da šifra od ulaza u zgradu jer su dobili 'mini uređaje' s kojima otvaraju vrata?         

- Predstavnik suvlasnika dužan je dati šifru od ulaznih vrata u zgradu unatoč činjenici da suvlasnici imaju tzv. čipove za otvaranje vrata bez šifre. Predmetna instalacija je plaćena iz zajedničkih sredstava pričuve i svaki suvlasnik ima pravo imati mogućnost otvarati vrata na oba načina.

Može li upravitelj na svoju ruku podizati cijene svojih usluga bez da pita stanare?

- Zaključno, postavljeno je nekoliko istovjetnih pitanja vezanih za povećanje cijene upravitelja (upraviteljske naknade), a bez ikakve odluke suvlasnika. Upraviteljska naknada je stvar Ugovora o upravljanju kojeg s jedne strane potpisuje upravitelj, a s druge strane, u ime suvlasnika zgrade, predstavnik suvlasnika koji ovlast potpisa na Ugovoru o upravljanju crpi iz Međuvlasničkog ugovora. Dakle, kako se radi o ugovorenoj stvari, upraviteljska naknada se može mijenjati samo na temelju novog Ugovora o upravljanju ili aneksom postojećeg. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada je uistinu nametnuo poprilično obaveza koja padaju na teret i odgovornost upravitelja, sve pod prijetnjom ozbiljnih prekršajnih kazni, što nesporno proizvodi trošak i iziskuje dodatno vrijeme, no isto tako ostavio je mogućnost upraviteljima da formiraju cjenik koji se odnosi na provedbu tih dodatnih obveza i držim kako je tu ostavljena mogućnost da se dodatni rad, koji nije mali, naplati. Sama upraviteljska naknada dio je ugovora koji se ne može mijenjati isključivom odlukom jedne ugovorne strane. Uostalom, novi zakon nas sve skupa obvezuje na sklapanje novih Međuvlasničkih ugovora i Ugovora o upravljanju do kraja 2026. godine, gdje se može ugovoriti nova cijena, čime će se ova stvar riješiti.