Kupnja ili prodaja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka koje većina građana donese tijekom života. Zato ne čudi da je novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina posljednjih tjedana potaknuo brojne rasprave i otvorio niz pitanja - od toga tko plaća proviziju do toga što se zapravo mijenja za kupce, prodavatelje i agencije.
Iako se velik dio javne rasprave sveo upravo na pitanje provizije, novi Zakon donosi mnogo više od toga. Njegov cilj nije promijeniti način na koji se nekretnine kupuju i prodaju, nego učiniti cijeli proces transparentnijim, sigurnijim i profesionalnijim za sve sudionike.
Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih je godina prošlo kroz velike promjene. Visoke cijene, rast interesa domaćih i stranih kupaca, sve veći broj investicija i složeniji kupoprodajni procesi učinili su tržište dinamičnijim nego ikad prije. Istovremeno, rasla su i očekivanja građana - ne samo od nekretnine koju kupuju ili prodaju, nego i od ljudi koji ih kroz taj proces vode.
Podstrana, Strožanac, namješten dvosoban stan s terasama, novogradnja
Upravo zato novi Zakon nije tek administrativna izmjena propisa, već važan korak prema uređenijem tržištu. Njegov cilj nije otežati poslovanje agencijama niti mijenjati tržišne odnose preko noći, nego povećati razinu profesionalnosti, jasnije definirati odgovornosti svih sudionika i dodatno ojačati povjerenje građana.
Nijedan zakon ne nastaje bez razloga. Ni ovaj nije donesen zato što je tržište funkcioniralo besprijekorno, nego zato što su se godinama otvarala pitanja oko odgovornosti posrednika, transparentnosti provizija, kvalitete oglašavanja i zaštite svih sudionika u kupoprodaji nekretnina.
Posljednjih godina postalo je jasno da hrvatsko tržište nekretnina, kao jedno od najdinamičnijih tržišta u zemlji, više ne može funkcionirati uz različite standarde profesionalnosti i različita očekivanja sudionika. Dok su jedni gradili povjerenje kroz stručnost, kontinuiranu edukaciju i transparentan odnos prema klijentima, drugi su posao promatrali isključivo kroz pojedinačnu transakciju. Posljedica toga bili su različita očekivanja, neujednačena praksa i povremeni nesporazumi oko uloge posrednika, opsega usluge i posredničke naknade. Takve situacije nisu štetile samo kupcima i prodavateljima, nego i ugledu cijele struke.
Više transparentnosti, manje nejasnoća
U javnosti su se pojavile brojne pojednostavljene interpretacije pa se moglo čuti kako kupci više neće plaćati proviziju ili da agencije više neće smjeti naplatiti uslugu objema stranama. No, takva tumačenja ne daju potpunu sliku onoga što novi Zakon doista donosi.
Kupac i dalje može ugovoriti posredovanje s agencijom ako želi stručnu podršku tijekom kupnje, dok prodavatelj može angažirati agenciju za prodaju svoje nekretnine. Ono što novi Zakon donosi jest jasnije definiranje ugovornih odnosa, veća transparentnost te preciznije uređivanje prava i obveza svih uključenih strana. Uz to, donosi jasnija pravila oglašavanja nekretnina, dodatno uređuje odgovornost posrednika te jača nadzor nad obavljanjem djelatnosti, s ciljem veće zaštite građana i podizanja profesionalnih standarda.
U Eurovilli smatraju kako najveća vrijednost novog Zakona nije pitanje tko plaća proviziju, nego to što podiže standarde cijele struke. Drugim riječima, cilj nije promijeniti način na koji se posluje, nego podići razinu profesionalnih standarda na tržištu.
Na uređenom tržištu posrednička naknada ne bi smjela biti predmet nesporazuma.
Klijent mora jasno znati koje usluge dobiva, pod kojim uvjetima ih koristi i što za njih plaća. S druge strane, jednako je važno da posao koji je kvalitetno i profesionalno obavljen bude jasno definiran i primjereno vrednovan.
Kada su očekivanja transparentno postavljena od samog početka, nestaje prostor za nesporazume, a raste ono što je na tržištu nekretnina najvažnije - povjerenje.
Kao i kod svakog novog propisa, dio pitanja razjasnit će se tek kroz njegovu primjenu. Zato je važno da kupci i prodavatelji prije svake odluke imaju provjerene informacije i stručnu podršku.
Zašto je stručan posrednik važniji nego ikad?
Kupnja ili prodaja nekretnine rijetko je rutinska transakcija. Za većinu građana riječ je o odluci koja uključuje značajnu financijsku vrijednost, dugoročnu obvezu i često važnu životnu promjenu.
To posebno dolazi do izražaja na dijelovima hrvatskog tržišta gdje su kupoprodaje često složenije. U Dalmaciji su to nerijetko stariji objekti, pitanja legalizacije, suvlasnički odnosi, turistička namjena nekretnina ili kupci koji dolaze iz inozemstva. Upravo u takvim situacijama iskustvo i stručna podrška mogu biti presudni za sigurnost cijelog procesa.
U takvim situacijama posao kvalitetnog agenta odavno nije samo pokazivanje nekretnine ili povezivanje kupca i prodavatelja. On uključuje provjeru dokumentacije, procjenu mogućih pravnih rizika, koordinaciju cijelog procesa, pregovore između stranaka, komunikaciju s bankama, javnim bilježnicima i odvjetnicima te savjetovanje koje klijentu omogućuje donošenje informirane odluke. Vrijednost kvalitetnog posredovanja zato se ne može svesti isključivo na postotak provizije.
Novi Zakon neće kvalitetu tržišta podići sam od sebe. On postavlja okvir, ali će razliku i dalje činiti ljudi koji svoj posao obavljaju odgovorno, transparentno i u interesu klijenta.
Agencije koje već godinama posluju prema visokim profesionalnim standardima novi Zakon neće doživjeti kao radikalnu promjenu. Njegov najveći doprinos mogao bi biti u tome što će smanjiti prostor za neujednačenu praksu i podići profesionalne standarde za sve sudionike na tržištu.
Povjerenje je temelj uređenog tržišta
U javnosti se ponekad stvara dojam da su interesi kupaca, prodavatelja i agencija suprotstavljeni. U stvarnosti, svi imaju isti cilj - sigurnu, transparentnu i učinkovitu kupoprodaju nekretnine.
Zato novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ne treba promatrati kao pobjedu jedne strane nad drugom, nego kao priliku da se unaprijede standardi cijele struke. Kada su odgovornosti jasno definirane, kada su odnosi transparentni i kada svi sudionici znaju svoja prava i obveze, koristi imaju svi.
Na kraju, najveću vrijednost neće donijeti sam zakon, nego njegova dosljedna primjena. Jer uređeno tržište nije interes samo agencija niti samo države; ono je prije svega interes građana koji kupuju ili prodaju možda najvrjedniju imovinu u životu.
Povjerenje se ne može propisati zakonom. Ono se gradi znanjem, odgovornošću i profesionalnim radom. Novi Zakon postavlja jasnija pravila, ali upravo će ljudi koji ih svakodnevno primjenjuju odrediti koliko će tržište doista biti sigurnije, transparentnije i kvalitetnije.
Savjet stručnjaka iz Euroville
Novi Zakon donosi jasnija pravila i veću transparentnost, ali sigurnost kupoprodaje i dalje najviše ovisi o stručnosti ljudi koji vas vode kroz proces. Zato birajte agenciju koja vam neće samo pronaći kupca ili nekretninu, nego će biti pouzdan partner od prvog razgovora do uspješno zaključene kupoprodaje.
