U reakciji na prijedlog europske Uredbe za priuštivo stanovanje, predstavljene 9. rujna 2026. godine u Bruxellesu, hrvatska Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače upozorava na ozbiljan rizik da se pod ciljem povećanja dostupnosti stanovanja uvedu široke restrikcije kratkoročnog najma, iako još nema dovoljno podataka koji bi dokazali da je upravo mali obiteljski turistički najam glavni uzrok nedostatka stanova.
'Podržavamo cilj povećanja dostupnosti i priuštivosti stanovanja. Ali stambena kriza ne može se rješavati tako da se odgovornost za strukturni problem prebaci na građane koji legalno koriste vlastitu imovinu. Ne možete nekome ograničiti način korištenja njegove nekretnine i istodobno tvrditi da ste time stvorili novi stan', kaže Vedran Tomić, predsjednik SMOi.
Najznačajnija europska udruga privatnog smještaja (European Holiday Home Association - EHHA) koja okuplja dionike privatnog smještaja iz 13 europskih zemalja među kojima je i hrvatska udruga SMOi, u svom priopćenju ukazuje da se Europska uredba o prikupljanju i razmjeni podataka o kratkoročnom najmu na snazi tek od 20. svibnja 2026., a uspostavljanje usporedive europske podatkovne osnove još je u pripremi. Prvi cjeloviti podaci neće biti dostupni prije 2028. godine. Stoga EHHA s pravom upozorava da bez granularnih podataka nije moguće pouzdano utvrditi gdje kratkoročni najam stvara pritisak na stanovanje niti je li pojedina restrikcija nužna i razmjerna. EHHA smatra neprihvatljivim uvođenje širokih i dugoročnih zabrana prije nego što se može odgovoriti na dva jednostavna pitanja: Koliko kratkoročni najam doista pridonosi manjku stanova? I koliko bi se konkretnih nekretnina nakon zabrane doista vratilo na tržište dugoročnog najma? Ako na ta pitanja nema vjerodostojnog odgovora, zabrana nije rezultat argumentirane stambene politike, nego pretpostavke.
Prema podacima koji se navode u europskoj raspravi, kratkoročni najam čini oko 1,2 % konvencionalnog stambenog fonda EU-a, dok je oko 20 % stambenih jedinica prazno.
'U Hrvatskoj je slika još dramatičnija: oko 40 % stambenog fonda nije u funkciji stanovanja, dok kapaciteti malih obiteljskih iznajmljivača čine manje od jedan posto stambenog fonda. To nameće pitanje koje se više ne može zaobići: Ako želimo više dostupnih stanova, zašto se prvo ne bavimo praznim i zapuštenim nekretninama, novom stanogradnjom i povećanjem ponude tamo gdje stanovi stvarno nedostaju? Zabrana kratkoročnog najma ne gradi nijedan novi stan. Štoviše, nije svaka nekretnina koja se turistički iznajmljuje primjerena niti raspoloživa za cjelogodišnji najam. Često je riječ o apartmanima u obiteljskim kućama, nekretninama koje vlasnici redovito koriste, a tek povremeno iznajmljuju ili nekretninama u područjima u kojima nema stvarne potražnje za cjelogodišnjim najmom', navodi Tomić.
Napominje kako je u Hrvatskoj pritom potrebno razlikovati male obiteljske iznajmljivače od brzo rastućeg segmenta nekomercijalnog smještaja – vikendica, kuća i stanova za odmor.
'Dok se broj kreveta malih iznajmljivača godinama uglavnom kreće oko 650–670 tisuća, broj kreveta u nekomercijalnom smještaju gotovo se udvostručio: s približno 355 tisuća u 2016. na više od 700 tisuća u 2025. Ako se želi ozbiljno istražiti odnos turizma, nekretnina i dostupnosti stanovanja u Hrvatskoj, onda se mora analizirati cijeli stambeni i turistički fond, a ne unaprijed označiti legalni obiteljski smještaj kao krivca', ističe Tomić.
Iskustva europskih gradova pokazuju zašto prije novih zabrana treba gledati rezultate, a ne pretpostavke. U Barceloni su, prema podacima koje navodi EHHA, cijene najma porasle za oko 72 % po četvornom metru, unatoč zamrzavanju licenci za kratkoročni najam od 2014. godine.
'To ne znači da lokalne probleme ne treba regulirati. Znači da se učinkovitost svake mjere mora dokazati i mjeriti. Ključno pitanje nije koliko ćemo apartmana ugasiti. Ključno pitanje je koliko ćemo novih stanova time dobiti. A ako se arbitrarno ukidaju apartmani bez procjene učinka, valja se upitati: tko od sustavnog gašenja privatnog smještaja najviše profitira? Za mnoge hrvatske obitelji turistički najam nije poslovni imperij, nego način da se nadopuni kućni budžet, financira održavanje obiteljske nekretnine, pomogne djeci ili osigura dodatna ekonomska sigurnost', navodi Tomić.
Napominje kako su to ljudi koji iznajmljuju nekoliko soba ili apartmana te kako je njihova imovina često je desetljećima stvarana, kupljena ili naslijeđena kao obiteljska baština.
'Zato ne možemo prihvatiti model u kojem država vlasniku poručuje: 'Nekretnina je vaša, ali ćemo sve više odlučivati kako je smijete zakonito koristiti'. Takav pristup nije samo pitanje turizma, nego i pravne sigurnosti, vlasničkih prava i odnosa države prema građanima koji posluju legalno. Prihod od turističkog najma ne ostaje samo vlasniku. Od njega žive i lokalni obrtnici i mali poduzetnici: čistači, serviseri, električari, vodoinstalateri, građevinari, vrtlari, praonice, trgovine, restorani, prijevoznici, turistički vodiči i brojni drugi', ističe Tomić.
Upozorava kako u francuskoj Baskiji ograničenja su rezultirala povlačenjem oko 6000 nekretnina iz kratkoročnog najma, ali se samo 5 % vratilo na tržište cjelogodišnjeg najma.
'Procjene za 2026. govore o približno 230,4 milijuna eura godišnje izgubljene gospodarske koristi i oko 4000 ugroženih izravnih i neizravnih lokalnih radnih mjesta. Zato procjena učinka novih restrikcija mora obuhvatiti stanovanje, ali i turizam, zaposlenost, lokalnu potrošnju, prihode obitelji i lokalnu ekonomiju. EHHA upravo upozorava da negativan gospodarski učinak restrikcija nije hipotetski i da procjene učinka trebaju prethoditi novim mjerama', kaže Tomić.
Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače ne traži deregulaciju. Ako određeni grad, naselje ili područje ima dokaziv problem s dostupnošću stanovanja, tvrde, lokalna vlast mora imati mogućnost reagiranja. No ograničenje turističkog najma ne može biti izgovor za desetljeća nečinjenja i izostanka stambene politike na lokalnoj i nacionalnoj razini.
'Svako ograničenje mora biti: utemeljeno na kvalitetnim i usporedivim podacima, potkrijepljeno dokazivom uzročno-posljedičnom vezom između kratkoročnog najma i lokalnog stambenog problema, popraćeno procjenom gospodarskog i društvenog učinka, nužno, razmjerno i lokalno ciljano, vremenski i sadržajno redovno revidirano, te ukinuto ako se pokaže nedjelotvornim. Ista pravila i standardi moraju vrijediti i za postojeća i za nova ograničenja. To je i temeljni zahtjev EHHA-e prema europskom zakonodavnom okviru, a obuhvaća i postojeće mjere poput obavezne suglasnosti suvlasnika u višestambenim zgradama, te obaveznu rekategorizaciju predviđenu novim Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti, koji je upravo u saborskoj proceduri', kaže Tomić.
Europska komisija prepoznaje da je nedovoljna ponuda stanova strukturni problem. Od 2010. cijene stambenih nekretnina u EU-u porasle su oko 60,5 %, a najamnine 28,8 %.
'Cijene nekretnina i najamnina u Hrvatskoj također nezaustavljivo rastu, a najviše stope rasta su u područjima gdje turizma gotovo i nema. Zbog toga od hrvatske Vlade očekujemo da mjere priuštivog stanovanja ne temelji na pretpostavkama, već da se usredotoči na ono što doista povećava dostupnost stanovanja: stanogradnju, aktiviranje praznih i zapuštenih nekretnina, povećanje ponude priuštivog najma i uklanjanje prepreka koje usporavaju izgradnju tamo gdje postoji stvarna potražnja', kaže Tomić.
Od Vlade također traže da u europskim pregovorima zaštiti interese hrvatskih građana koji se bave malim obiteljskim turizmom pred naletom špekulativnog investicijskog kapitala koji svoje utočište traži u hrvatskim nekretninama.
'Ne tražimo privilegije. Tražimo jednaka pravila, pravnu sigurnost, proporcionalnost i odluke utemeljene na dokazima. Prije zabrana ili ograničenja legalnog privatnog smještaja, nužno je kvantificirati koliko će konkretnih stanova time biti vraćeno na tržište dugoročnog najma. Jer ako se to ne može dokazati, onda se ne rješava stambena kriza. Samo se ograničavaju građani koji legalno koriste vlastitu imovinu i direktno pogoduje korporativnim investitorima koji grade nove 'apartmane' unutar hotelskih resorta i kampova', rekla je Hana Matić, potpredsjednica udruge SMOi.
