Eksperti upozoravaju na Bačićev zakon: 'Jedna odredba je antieuropska, turizam će propasti'

Predložene izmjene Zakona o prostornom uređenju izazvale su snažnu buru među investitorima jer uvode stroga ograničenja etažiranja u turističkim zonama i nejasne kriterije izuzeća, posebno oko statusa projekata s UPU-ovima, lokacijskim dozvolama i visokim stupnjem pripremljenosti. Novoosnovana Udruga investitora u hrvatski turizam, koja okuplja najveće domaće i međunarodne ulagače, upozorila je prošlog tjedna da bi zakon u predloženom obliku mogao zaustaviti projekte vrijedne 4.8 milijardi eura preko noći. Time je otvoreno ključno pitanje: jesu li investitori opravdano alarmirali javnost ili pretjeruju?

Tim povodom Poslovni dnevnik je razgovarao s Marijem Šerićem, jednim od najiskusnijih hrvatskih i europskih konzultanata za turizam i hotelijerstvo, čovjekom koji je odradio više od 180 projekata u 16 zemalja. Diplomirao je na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu, magistrirao hotelijerstvo na prestižnom Sveučilištu Cornell, radio za Horwath International i razvojne odjele Marriott Internationala.

Etažiranje je zlatni standard zapadne Europe

'Hrvatska od osamostaljenja nikada nije definirala svoje strateške nacionalne interese. Ne znamo kakvu Hrvatsku želimo za 50 godina, a bez vrlo jasnih ciljeva ne možemo planirati ni sljedećih deset. Zato imamo turizam koji se i dalje oslanja na unaprijeđeni koncept sunca i mora iz 1980-ih', kaže Šerić.

Objašnjava kako su hotelske kompanije i poduzetnici godinama povlačili sektor naprijed, ali taj razvoj nije bio rezultat državne politike nego individualne inicijative. Istodobno, Hrvatska i dalje ostvaruje izrazito nisku godišnju popunjenost.

'Lani smo imali rekordnu godinu s 93,6 milijuna noćenja, a naši komercijalni objekti u 1,18 milijuna stalnih postelja rade samo 79 dana pune popunjenosti. Španjolci rade 142 dana. Razlika nije slučajna - oni imaju sadržaje za izvansezonsko razdoblje, mi ne', upozorava.

'Trideset godina pričamo o produljenju sezone, a nemamo kongresne centre, velike muzeje, kulturne manifestacije međunarodne razine, moderne atrakcije ni golf terene. Bez toga je produljenje sezone samo prazna fraza', kaže.

Još je veći problem smještajna struktura koja je potpuno izmakla kontroli.

'U dvadeset godina hoteli su porasli za samo 6 posto, a apartmani više nego dvostruko. Na obali nastaju cijele četvrti bez pločnika, zelenila i infrastrukture. Hrvatska vizualno postaje kopija Budve, Sarande i predgrađa po Grčkoj i Turskoj. To nije razvoj nego degradacija', ističe Šerić.

Suprotno tome, konkurentske zemlje rade ono što Hrvatska odbacuje.

'Na Mediteranu se desetljećima razvijaju višenamjenski kompleksi koji kombiniraju hotele, apartmane i vile, uz ugostiteljske, trgovačke i zabavne sadržaje. Omjeri su u pravilu oko 50 % hoteli, oko 50 % apartmani i vile. To je standard, ne iznimka', kaže.

Posebno naglašava da je etažiranje ključni element tog modela.

'Etažiranje i prodaja dijela jedinica nisu anomalija nego nužan dio financijske konstrukcije. Bez toga se veći resorti ne mogu zatvoriti, posebno greenfield projekti gdje infrastruktura nosi ogromne troškove', objašnjava.

Iskustvo je, kaže, svugdje isto.

'Radio sam projekte od Maroka do Kazahstana. Uvijek isti problem - projekt je neisplativ ako je sve isključivo komercijalni inventar bez mogućnosti etažiranja i prodaje dijela kapaciteta', dodaje.

Zato ga posebno zabrinjava smjer zakona.

'Ako želite zabraniti apartmanizaciju, definirajte ju. Ali nemojte istim potezom blokirati i hotele i resort projekte koji su klasika u Europi. To je kao da zabranite avione jer ne valjaju autobusi', rekao je.

Zakon ima dobru intenciju, ali je nedorečen

Šerić naglašava da je intencija zakona - borba protiv apartmanizacije opravdana, ali izvedba izuzetno loša.

'U prijedlogu je sve pomiješano: dobri projekti, loši projekti, apartmani, resorti, hoteli, zone s dozvolama, zone bez dozvola. To stvara kaos i pravnu nesigurnost. Nitko ne zna tko je izuzet od zakona, a tko nije', smatra.

'Projekti koji imaju UPU, lokacijsku dozvolu ili visoki stupanj pripremljenosti ne smiju se preko noći naći u sivoj zoni. To je pravno, ekonomski i moralno neprihvatljivo', upozorava.

Ključ je, kaže, predvidivost.

'Ovo nije borba između države i investitora. Ovo je pitanje jasnih pravila. Ako se okvir postavi pametno, država dobiva bolje upravljanje prostorom, lokalna zajednica dobiva infrastrukturu i radna mjesta, a investitor dobiva sigurnost da projekt može završiti', kaže.

'Ako biramo zabrane bez kriterija, biramo stagnaciju', zaključuje.

Resorti čuvaju prostor

Drugi sugovornik, arhitekt Ante Marić iz uglednog studija Atelior, potvrđuje da je upravo etažiranje jedno od najvažnijih pitanja zakona - ali i područje najvećih pogrešnih pretpostavki.

'Zakon ne razlikuje nekontroliranu apartmanizaciju od planiranih turističkih kompleksa visokog standarda. To su dvije potpuno različite stvari. U jednom slučaju imate stihiju, u drugom najuređenije cjeline na obali', kaže Marić.

'Sustav centralnog upravljanja, odnosno ugovor između vlasnika i licenciranog operatera jest instrument koji osigurava da vlasnici ne mogu mijenjati izgled jedinice, širiti je, zatvarati terase ili izbjeći sustav najma. Sve je definirano ugovorom između vlasnika i operatera', objašnjava.

Zato smatra da su kvalitetni resorti zapravo najbolji zaštitnici prostora.

No istodobno upozorava da je zakon, iako ima dobre namjere, napisan tako da otvara nove probleme.

'Predložene odredbe jesu na dobrom tragu, ali su toliko nedorečene da stvaraju nove sive zone. Ako želite spriječiti apartmanizaciju, definirajte ju precizno. Ako želite omogućiti razvoj resorta, definirajte uvjete kada je etažiranje dopušteno. Ovaj prijedlog ne radi ni jedno ni drugo', zaključuje Marić.