RIJEČ STRUČNJAKA Novi zakon o upravljanju zgradama stvorit će novo tržište profesionalnih predstavnika suvlasnika

Proteklih tjedan dana sve učestalije mi dolaze upiti predstavnika suvlasnika o njihovim pravima i obvezama prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ). Posebno su zabrinuti zbog prekršajnih odredbi kojima su predviđene nezanemarivo visoke kazne za razna postupanja i/ili propuste. Idemo po redu.

Izbor predstavnika suvlasnika

Predstavnik suvlasnika, prije stupanja na snagu novog zakona, birao se potpisima suvlasnika koji čine više od 50% suvlasničkih udjela tj. površine zgrade (ulaza) i to je, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, mogla biti samo osoba koja je suvlasnik zgrade. Naravno, život nosi svoje i ova odredba se nije u tolikoj mjeri poštivala, tako da su za predstavnike suvlasnika birani: djeca suvlasnika, roditelji, zatim podstanari ili čak predstavnici suvlasnika nekih drugih zgrada, najčešće susjednih, jer su čuli da dobro radi taj posao, a nitko od suvlasnika ne želi to raditi.

Imajući ovakvu životnu realnost u vidu, novim zakonom proširen je krug osoba koje mogu biti birane za predstavnika suvlasnika, pa tako, pored suvlasnika, predstavnik suvlasnika može biti bračni ili izvanbračni drug suvlasnika, srodnik u ravnoj liniji ako živi u zgradi (djeca, roditelji, unuci, djedovi, bake...) i svi oni se također biraju natpolovičnom većinom kvadrata kako je to gore opisano. Ako se predstavnik suvlasnika ne može izabrati na ovaj način, to može biti i 'treća' osoba, ali se bira potpisima većine od 2/3 suvlasničkih udjela tj. kvadrata. Nastavno, ako se na niti na jedan od ova dva načina ne može doći do osobe predstavnika suvlasnika, čak niti nakon proteka 60 dana od obavijesti upravitelja zgrade, upravo upravitelj zgrade imenuje prinudnog predstavnika suvlasnika koji mora biti visoko obrazovana osoba iz društvenih i/ili tehničkih znanosti te živjeti u gradu ili općini gdje se nalazi zgrada i protiv njega/nje se ne smije voditi kazneni postupak. 

Ovo nesumnjivo otvara mogućnost voljnim pojedincima da postanu 'profesionalni' predstavnici suvlasnika te da tu svoju uslugu i naplate prema cijenama koje će se formirati prema ovom budućem malom tržištu. Sigurno je da će tu svoju uslugu dobro naplatiti, a zapravo će naplatiti nevoljkost samih suvlasnika da netko od njih preuzme funkciju koja im prirodno i pripada.

Prava i obveze predstavnika suvlasnika

Predstavnika suvlasnika bira se, dakle, međuvlasničkim ugovorom ili njegovim aneksom (odlukom suvlasnika) i njegova prava i obveze decidirano su navedene u novom zakonu. Neke od važnijih prava i obveza predstavnika suvlasnika su: 

- mogućnost sazivanja sastanaka suvlasnika

- biti na raspolaganju suvlasnicima (a rekao bih i svim stanarima u zgradi)

- biti medijator tj. veza između upravitelja i suvlasnika, posebno prilikom prijava kvarova, promjene vlasništva u zgradi i slično

- sudjeluje u izradi godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zgrade, naravno, i svim drugim poslovima

- suvlasnicima podnosi izvještaj o svom radu jednom godišnje

- samostalno raspolaže sredstvima pričuve do maksimalno 2.000,00 eura; ako je to navedeno u međuvlasničkom ugovoru 

- prilikom prestanka mandata dužan je predati upravitelju svu dokumentaciju, ključeve zajedničkih prostorija i sve ostalo u roku od tri dana.

Zakonom je predviđena mogućnost osnivanja Vijeća suvlasnika kao i mogućnost da predstavnik suvlasnika ima svog zamjenika koji ima ista prava i obveze kao i predstavnik u slučaju njegove spriječenosti, a sve u svrhu da se predstavniku olakša posao, odnosno da se kvalitetnije održava zgrada.

Zaključak

Držim kako će posao predstavnika suvlasnika nesumnjivo postati gotovo isključivo naplatna djelatnost, što po mom mišljenju i zaslužuje, s obzirom na obveze koju su mu određene ovim zakonom. 

Nadalje, otvorit će se tržište profesionalnih predstavnika suvlasnika. Svjedočim svakodnevnim pozivima i upitima trenutačnih predstavnika koji se premišljaju hoće li nastaviti obavljati taj posao ili ne. Savjetujem svima njima sljedeće: svi vi koji dobro obavljate svoj posao, koji ste redovito održavali sastanke, bili dostupni svojim susjedima, često konzultirali upravitelja za savjet, za nove radove; nastavite raditi svoj posao i naplatite ga. Nitko osim vas koji živite u zgradi ne zna probleme te zgrade bolje od vas. Čuo sam mali milijun rasprava, nesporazuma i svađa u zgradama i razumijem da taj posao 'jede živce', ali to je vaša zgrada, vaš dom. Brinite se o tim zajedničkim dijelovima kao što bi se brinete o svom stanu i sve probleme rješavajte zajednički, transparentno i dogovorom.