RIJEČ STRUČNJAKA Od 1. siječnja na snazi je novi zakon o upravljanju zgradama, slijede li masovna kažnjavanja?

S novom godinom stupio je na snagu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ); izglasan u Saboru 13. prosinca 2024. sa 77 glasova 'za' i 59 'protiv'. Kao netko s više od 15 godina iskustva na pravnim poslovima u upraviteljskoj branši, mogu reći da su upravitelji konačno dočekali 'svoj' zakon. Dugo očekivan pravni propis kojim se po prvi put na konkretan način reguliraju prava i obveze ove uslužne djelatnosti, dakle, upravitelja zgrada, suvlasnika i njihovih predstavnika te svih popratnih nadležnih službi i regulatornih tijela od kojih će najviše posla imati upravitelji, ali i komunalni redari koji dobivaju ovlast nadzirati provedbu ovog zakona (čl. 56 ZUOZ-a). 

Sve kazne koje budu izrečene idu u blagajnu jedinica lokalne samouprave, pa će biti interesantno promatrati hoće li gradovi i općine ovo vidjeti kao priliku da se popuni gradski proračun ili kao teret koji im je nametnuo zakonodavac. 

S obzirom na to da je zakon tu, svakako sam mišljenja da bi naši gradovi i općine trebale u ovome vidjeti priliku prvenstveno da se kultura zajedničkog življenja u zgradama, a time i općenito, podigne na viši nivo. Morat će razmisliti i da s vremenom zaposle dodatan broj komunalnih redara ili barem njihovih 'nadzornika' koji će voditi računa da se zakon tumači i provede na valjan način. 

Kratkoročni najam, najam za veći broj osoba i obavljanje registrirane djelatnosti u zgradama

U javnosti je puno bure izazvala odredba o kratkoročnom najmu stanova (najam stana na razdoblje kraće od 30 dana) jer se za isto traži pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika (prema suvlasničkim udjela tj. kvadratima) uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom. Ovo vrijedi za sve buduće kratkoročne najmodavce, a svi oni koji do stupanja na snagu ovog zakona već kratkoročno iznajmljuju, morat će ispuniti navedene uvjete u roku od pet godina, dakle do 31. prosinca 2029. godine. 

Opisana dvotrećinska suglasnost se daje na rok od najmanje pet godina s tim da se ista može povući prije isteka roka u slučaju kršenja kućnog reda u tri navrata unutar dvije godine. Odluka o povlačenju suglasnosti donosi se natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela zgrade, odnosno ulaza. 

Pored svega navedenog, međuvlasničkim ugovorom suvlasnici mogu odrediti da vlasnici koji kratkoročno iznajmljuju ili iznajmljuju većem broju osoba ili obavljaju registriranu mirnu i tihu djelatnost u zgradi plaćaju dvostruko veću pričuvu od ostalih. 

Svi gornji uvjeti jednako vrijede i za slučajeve najma za veći broj osoba te za obavljanje registrirane tihe i mirne djelatnosti, pri čemu valja definirati što znači najam većeg broja osoba, odnosno registrirana mirna i tiha djelatnost. Zakon kaže da je tiha i mirna djelatnost gospodarska djelatnost ona koja se obavlja na način da se ne čuje niti prouzrokuju vibracije u susjednim stanovima i zajedničkim dijelovima zgrade te da je prilikom obavljanja gospodarske djelatnosti u stanu stalno prisutna osoba koja gospodarsku djelatnost obavlja, dok je najam za veći broj osoba najam za više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva.

Predviđene kazne za kršenje ovih odredbi kreću se od 1.000,00 eura na više.

Ne čudi me da su ovako restriktivne odredbe izazvale negodovanje malih iznajmljivača jer je dovoljan jedan susjed s kojim niste baš u najboljim odnosima da vas spriječi u iznajmljivanju svog stana, odnosno da vas ucjenjuje davanjem suglasnosti. Digao bih ovo i na višu razinu, čak do Ustava koji štiti vlasništvo, naravno, do one mjere sve dok se korištenjem vlasničkih prava ne ugrožava prava drugoga jer 'vlasništvo obvezuje' (čl. 48, st. Ustava). Dakle, s jedne strane imamo pravo vlasnika da raspolaže svojom imovinom, konkretno - da iznajmljuje stan, a s druge strane imamo potencijalnu mogućnost da će kratkoročni najmoprimci ugroziti mir stanara zgrade. Kao pravnik ovdje moram stati na stranu i pravo vlasnika da iznajmljuje svoje vlasništvo tj. stan kome on to želi bez da mora ovisiti o milosti susjeda iz jednostavnog razloga što miran i tih život susjeda je tek potencijalno ugrožen, dakle, nije uopće ugrožen dok se ta ugroza ne ostvari, a za takve slučajeve, tu je policija. Značajno je i da se međuvlasničkim ugovorom mogu odrediti novčane sankcije za kršenje pravila kućnog reda o čemu pišem u nastavku. Pored toga, svi smo mi osjetili na vlastitoj koži ili barem čuli za susjeda iz druge zgrade od kojeg ne može živjeti i spavati cijeli neboder, a 'nitko mu ništa ne može'. Takvi slučajevi se neće riješiti smanjenjem kratkoročnog iznajmljivanja.

Kućni red

Kućni red, pomalo već i zaboravljena stvar u onom davnom smislu kad smo se kao djeca svi morali 'tiho igrati od dva do pet', ovim zakonom dobiva svoju revitalizaciju u punom smislu. 

Iako, da bi znali što nas sve čeka, moramo se strpjeti da Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine donese pravilnik kojim će se propisati opća pravila kućnog reda, koja se odnose na korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dopuštenu razinu buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, satnicu kućnog mira kao i odstupanja u iznimnim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove(…), već sada možemo reći da će se kućnim redom urediti mnogi međusuvlasnički odnosi u zgradi koji su do sada rješavani vrlo teško ili nikako.

Idemo ovdje iznijeti hodogram postupanja za slučajeve povrede kućnog reda ili sumnje u isto.

- Svaki suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda (ili posumnja u isto) može, a dodao bih da mora dokumentirati tu povredu.

- Slijedi prikupljanje natpolovične većine potpisa (uvijek prema kvadratima) nakon čega se povreda kućnog reda smatra utvrđenom, odnosno Odluka o nepridržavanju pravila kućnog reda se smatra valjanom.

- Upravitelj zgrade dužan je postupati prema Odluci u roku od 10 dana na način da uputi opomenu suvlasniku te mu odrediti rok za otklanjanje povrede ukoliko je povreda trajnije naravi (npr. drži ormar u zajedničkom hodniku). Istekom roka šalje se druga opomena, a međuvlasničkim ugovorom može biti određeno da treća i svaka sljedeća opomena izdana unutar dvije godine za sobom povlači Odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda u rasponu od 50 do 500 eura ovisno o vrsti povrede kućnog reda.

Ove odredbe će nesumnjivo proizvesti 'dežurne detektive' u zgradi, pa će upravitelji i predstavnici suvlasnika zasigurno biti pod pritiskom. Želim ovdje naglasiti kako zakon koristi termin da suvlasnik koji primijeti povredu kućnog reda 'može' istu dokumentirati, a svakako će to morati dokumentirati jer ćemo se inače svesti na rekla-kazala, posebno u slučajevima kad nema trajne povrede kućnog reda (držanje ormara u hodniku), već se radi o jednokratnoj povredi ('susjed mi trese stolnjak po balkonu'). Mora se dati šansa i suvlasniku koji se smatra krivim za povredu da iznese svoju stranu, a to svakako može učiniti davanjem odgovora na opomenu ili skupljanjem potpisa da bi oborio prethodno donesenu Odluku o nepridržavanju pravila kućnog reda. U svakom slučaju čeka nas u najmanju ruku zanimljivo razdoblje suživota u zgradama. 

U sljedećim nastavcima nastojat ću što više približiti i ostale aspekte ovog zakona u nadi boljeg razumijevanja i suživota u zgradama.