RIJEČ STRUČNJAKA Obveze suvlasnika - kažnjava li se nečinjenje?

Upravo na nedavno održanim sastancima suvlasnika pojavilo se pitanje može li se na temelju novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ) suvlasnika 'prisiliti' na sudjelovanje na sastancima, davanje suglasnosti prilikom donošenja odluka i slično. Odgovor je vrlo kratak i jasan - ne može. Suglasnost sama po sebi sadrži u sebi mogućnost izbora upitanog pojedinca (suvlasnika) da odluči pristaje li na nešto ili ne i svaka odredba (zakonska ili kakva druga) koja bi pretpostavljala obvezu davanju potpisa ili sudjelovanja na sastanku u zgradi, zadirala bi u prava i slobode pojedinca i samim time je protuustavna. 

Zakonska odredba sadržana u čl. 41, st. 4, međutim, pretpostavlja odgovornost za štetu za slučaj da pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogući prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na program sufinanciranja održavanja, obnove ili unapređenja svojstva zgrade. Ovako nejasno napisana odredba u zakonskom tekstu nikad nije dobra jer ostavlja prostor za raznorazna tumačenja, pa tako i ona tumačenja koja bi zadirala u prostor slobode pojedinca. Naime, često je razlog 'nečinjenja' objektivan. Dobar primjer je smrt suvlasnika iza kojeg se i po više godina vodi ostavinski postupak, pa se i ne zna tko je stvarni suvlasnik, zatim, suvlasnik može imati prebivalište ili boravište daleko od predmetne zgrade, čak izvan Republike Hrvatske i do istog se ne može doći. Otežano zdravstveno stanje također je objektivan razlog zbog kojeg suvlasnik ne može sudjelovati u odlukama zgrade tj. nešto 'ne čini'. Imajući navedeno u vidu, ne vidim osnovu za odgovornost za štetu suvlasnika u ovom konkretnom slučaju.

Nastavno na navedeno, s obzirom na to da prema Ustavu vlasništvo obvezuje, suvlasnik ne može ostati u potpunosti pasivan u ostalim situacijama kada zbog njegove pasivnosti nastaje šteta u zajedničkim dijelovima zgrade ili u drugima stanovima ili prostorima. To se u prvom redu odnosi na održavanje vlastite nekretnine (stana, poslovnog prostora, garaže…). Pored toga, suvlasnik je prema čl. 41 ZUOZ-a dužan:

- Pridržavati se Kućnog reda zgrade

- Obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vlasništva u roku od 30 dana, promjenama najmoprimca (15 dana), promjeni namjene stana (15 dana)

- Omogućiti pristup zajedničkim dijelovima zgrade službenim osobama te ako je to nužno omogućiti pristup u svoj stan izvođaču radova radi pristupa mjestu sanacije kao i dopustiti radove i svom stanu radi hitnih i drugih popravaka.

Postoje i druge obveze, no ove ističem kao najvažnije i najčešće, odnosno kao one koje izazivaju najviše prijepora i problema. Dopustiti ulazak radnicima da ti 'kopaju po stanu' svakako nije lako i razumljiva je bojazan suvlasnika da stan nakon obavljenih radova neće ostati u zadovoljavajućem stanju, posebno ako je nedavno renoviran, no to je nešto što bi se moglo riješiti ugovorom s izvođačem radova i dobrim nadzorom upravitelja zgrade. Odnos povjerenja uz garanciju je najbitniji. Valja napomenuti da je i prije ovog zakona suvlasnik bio dužan dopustiti ulazak u svoj stan na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Novost koju donosi ZUOZ jesu novčane kazne u visini od 2.000,00 - 10.000,00 eura za pravne i od 1.000,00 - 5.500,00 eura za fizičke osobe koje će biti primijenjene puno brže od čekanja sudske odluke što je bila jedina mogućnost prethodnim zakonskim rješenjem. To posebno jer ovakva penalizacija ne isključuje odgovornost za štetu koja nastane nedopuštanjem ulaska u stan, dakle, svaki suvlasnik koji zbog toga trpi štetu u svom stanu (poslovnom prostoru, garaži…) ima mogućnost tužiti odgovornog suvlasnika, a za štetu koja nastane na zajedničkim dijelovima zgrade može ga tužiti zajednica suvlasnika putem upravitelja zgrade. 

Bilo kako bilo, svaki suvlasnik morat će dobro promisliti hoće li se upuštati u avanturu gonjenja inata jer se, eto, ne slaže sa svojim predstavnikom, susjedom s kojim već godinama ne priča a baš njemu curi u stan ili pak s referentom upravitelja koji mu jednom prije pet godina nije došao na vrijeme kad je on imao problem. 

Jedini savjet koji se nameće jest dopustiti ulazak u stan u situacijama kad ste to po zakonu dužni učiniti; pazite da vas upravitelj zgrade zaštiti dobrim ugovorom s provjerenim izvođačem radova i kvalitetnim nadzorom. Možda ćete izgubiti nešto vremena i živaca, ali alternativa je puno gora opcija jer ćete pored značajno više vremena i živaca, biti suočeni s kaznama, tužbama i gubitkom poprilične svote novca.