Na sjednici splitskog Gradskog vijeća koja će se održati idući tjedan ponovno će se naći prijedlog prodaje 166 četvornih metara gradskog zemljišta na Mejama Filipu Rogošiću, direktoru Luke. Riječ je o istoj parceli čiju su prodaju vijećnici već dva puta odbili, no ovoga puta pred njih stiže nešto drukčije obrazloženje.
Dok su se raniji prijedlozi pozivali na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakon o prostornom uređenju, u novom prijedlogu te se zakonske osnove više ne spominju. Grad se sada poziva isključivo na članak 52. Statuta Grada Splita.
Promjena pravnog uporišta zanimljiva je iz jednog razloga. Upravo je slučaj Filipa Rogošića bio povod za analizu Dalmatinskog portala koja je pokazala da je tijekom posljednjih 12 godina više od 17 tisuća četvornih metara gradskog zemljišta prodano ili ustupljeno privatnim investitorima. Analiza je pokazala i nešto drugo: za slične prodaje godinama su se koristile različite pravne osnove, neovisno o tome tko je upravljao Gradom Splitom.
Pregled gotovo 200 odluka, zaključaka i suglasnosti pokazao je da se, ovisno o slučaju, Banovina pozivala na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o prostornom uređenju ili kombinaciju oba propisa. Problem je što ta dva zakona ne uređuju iste situacije niti se mogu primjenjivati na isti način.
Upravo zato zanimljivo je da se u novom prijedlogu za prodaju zemljišta na Mejama više ne spominje ni jedan od zakona na koje se Grad ranije pozivao.
Podsjetimo, Rogošić je zatražio otkup dijela gradske parcele kako bi sa suinvestitorima mogao proširiti objekt koji gradi na atraktivnoj lokaciji na Mejama. Dakle, zemljište mu je potrebno da izgradi veći objekt.
Još u ožujku 2024. tadašnji gradonačelnik Ivica Puljak dao je investitorima suglasnost u postupku ishođenja izmjena i dopuna građevinske dozvole. Tom suglasnošću omogućeno im je da nastave proceduru za projekt koji se djelomično oslanjao na gradsko zemljište koje u tom trenutku nisu posjedovali niti su ga kupili od Grada.
U praksi je ta suglasnost poslužila kao dokaz pravnog interesa potreban za nastavak postupka ishođenja izmijenjene građevinske dozvole.
No upravo tu nastaje jedan od najvećih apsurda cijelog slučaja.
Naime, procijenjena vrijednost zemljišta koje je bilo obuhvaćeno suglasnošću iznosila je oko 200 tisuća eura. Istodobno, gradonačelnik nema ovlasti samostalno raspolagati gradskom imovinom takve vrijednosti. O takvim iznosima odlučuje Gradsko vijeće.
Nije Puljak jedini gradonačelnik koji je davao takve suglasnosti. Analiza Dalmatinskog portala pokazala je da se ista praksa provodila godinama, neovisno o tome tko je sjedio u Banovini.
Zbog toga se postavlja pitanje kako je investitor mogao dobiti akt koji mu je poslužio za nastavak postupka prije nego što je Gradsko vijeće uopće odlučilo želi li prodati zemljište koje je za realizaciju projekta bilo potrebno.
Drugim riječima, investitori su dobili suglasnost koja im je omogućila nastavak projekta, ali nikada nisu dobili zemljište na koje se ta suglasnost odnosila jer je Gradsko vijeće dva puta odbilo prodaju.
Prvi put prijedlog je odbijen u prosincu prošle godine. Tada je Bojan Ivošević upozorio da se iza katastarskih oznaka krije projekt čiji je investitor direktor i vlasnik Luke, tvrtke koju građani godinama povezuju s problemima onečišćenja zraka zbog kojih su se u Splitu održavali prosvjedi.
Ni drugi pokušaj nije bio uspješniji. Prije mjesec i pol dana točka se nije našla ni na dnevnom redu sjednice jer većina vijećnika nije pokazala interes da se o njoj raspravlja.
Sada se ista parcela ponovno vraća pred vijećnike.
No slučaj na Mejama nije zanimljiv samo zbog 166 četvornih metara gradskog zemljišta i samo zato što je Rogošić jedan od investitora.
Analiza Dalmatinskog portala pokazala je da je od 2014. do danas više od 17 tisuća četvornih metara gradskog zemljišta završilo u privatnim rukama. Riječ je o minimalnoj procjeni jer u dijelu odluka i zaključaka nisu bile navedene točne kvadrature zemljišta koje se prodavalo ili ustupalo investitorima.
Pregled dokumentacije pokazao je i da se takva praksa provodi godinama, neovisno o tome tko je bio gradonačelnik. Prve odluke pronašli smo još iz vremena Ive Baldasara, nastavile su se tijekom mandata Ivice Puljka, a provode se i danas.
U pojedinim slučajevima Grad se pozivao na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojem je moguće bez javnog natječaja prodati dio zemljišta potrebnog za formiranje građevinske čestice. U drugim slučajevima koristio se Zakon o prostornom uređenju, iako on uređuje drugačije situacije vezane uz prostorne planove i građevinske čestice.
Upravo je primjena Zakona o vlasništvu u pojedinim slučajevima bila sporna. Taj zakon predviđa prodaju zemljišta bez javnog natječaja kada je ono potrebno za formiranje građevinske čestice, ali pod jasno propisanim uvjetima. Između ostalog, mora se raditi o neizgrađenom zemljištu, a površina koja se prodaje ne smije prelaziti zakonom propisani udio buduće građevinske čestice.
Problem je što su u dijelu slučajeva koje je analizirao Dalmatinski portal investitori tražili gradsko zemljište tek nakon što su već raspolagali vlastitim parcelama ili nakon što su ishodili dozvole za gradnju, kako bi proširili postojeće projekte.
I slučaj na Mejama ima slične elemente. Investitori su najprije dobili građevinsku dozvolu za manji objekt na vlastitom zemljištu, a tek potom zatražili dio susjedne gradske parcele kako bi kroz izmjene i dopune dozvole realizirali veći projekt. Drugim riječima, nije riječ o formiranju nove neizgrađene građevinske čestice, nego o proširenju već planirane investicije.
Dodatni problem je što su se neka gradska zemljišta prodavala i na područjima bez urbanističkih planova ili na parcelama koje više nisu bile neizgrađene, iako su upravo postojanje odgovarajućih planova i neizgrađeno zemljište bili među ključnim uvjetima za primjenu pojedinih zakonskih odredbi.
Ministarstvo graditeljstva ranije je zauzelo stav da se Zakon o prostornom uređenju smatra propisom koji ima prednost u primjeni kada je riječ o formiranju građevinskih čestica.
Upravo zato novo obrazloženje za zemljište na Mejama otvara dodatna pitanja.
Ako se više ne poziva ni na Zakon o vlasništvu ni na Zakon o prostornom uređenju, zbog čega su te zakonske osnove nestale iz prijedloga? Jesu li primjene tih zakonskih uporišta bile zakonite? Smatra li Grad da je članak 52. Statuta Grada Splita dovoljan temelj za prodaju zemljišta bez javnog natječaja ili je riječ o još jednom pokušaju da se za isti problem pronađe novo pravno obrazloženje?
Dodatno pitanje otvara i procjembeni elaborat na temelju kojeg je utvrđena vrijednost zemljišta na Mejama. Elaborat je izrađen prije više od godinu dana, a riječ je o atraktivnoj lokaciji gdje su se tržišne okolnosti u međuvremenu sasvim sigurno promijenile. Hoće li vijećnici odlučivati na temelju procjene stare godinu dana ili će se prije eventualne prodaje izraditi nova procjena tržišne vrijednosti zemljišta?
Upravo će o tome idući tjedan odlučivati Gradsko vijeće. No rasprava koja se vodi oko 166 četvornih metara na Mejama otvorila je puno veća pitanja od same prodaje jednog komada zemljišta. Zbog ovog slučaja treba se osvrnuti na prodaju više od 17 tisuća četvornih metara gradskih kvadrata koji su tijekom godina završili u privatnim rukama, treba preispitati praksu davanja suglasnosti investitorima prije nego što se riješe imovinsko-pravni odnosi te stalno posezanje za različitim pravnim osnovama kako bi se došlo do istog cilja.
Pritom Grad ostaje bez zemljišta koje bi sutra moglo biti potrebno za javne sadržaje, dok investitori zaokružuju svoje građevinske čestice i povećavaju vrijednost i obujam privatnih projekata.
