Mejaši prvi izgubili spor protiv Grada Splita, moraju riješiti prometnice oko Malla ili platiti 3,6 milijuna eura

Trgovački sud u Splitu prihvatio je tužbu Grada Splita i naložio tvrtki Mejaši Prvi da, sukladno preuzetim ugovornim obvezama ugovora o reguliranju međusobnih odnosa vezano za izgradnju prodajnog centra Mall of Split iz rujna 2011. i prvog dodatka iz listopada 2011. godine, u roku od šest mjeseci riješe imovinsko-pravne odnose, financiraju izmještanje postojeće infrastrukture, izgrade prometnice s pripadajućom infrastrukturom prema projektima te u posjed predaju i dostave tehničku dokumentaciju za ishođenje uporabnih dozvola za sve prometnice u obuhvatu koji je predmet spora. 

Odlukom suda, Mejaši se mogu osloboditi ove obaveze ako plate 27 i pol milijuna kuna, odnosno, 3,6 milijuna eura za vrijednost radova neizgrađenih prometnica i otkupa nekretnina. 

Na ime parničnih troškova Mejaši moraju platiti milijun i pol kuna. Grad Split odbijen je u dijelu tužbe kojim je zatraženo da Mejaši pripreme sve preostale dijelove trgovačkog centra za tehnički pregled. Sud smatra da je to isključivo dispozicija investitora pa Grad ne može tražiti da ispune i ovaj dio tužbenog zahtjeva.

U tužbi je, među ostalim, bilo navedeno kako je bivši gradonačelnik Željko Kerum odobrio korištenje urbanističkog bonusa, što je omogućilo građevinu dvostruko veće tlocrtne površine od one koja je GUP-om dozvoljena. Također je zaključeno kako bez takvog urbanističkog bonusa tuženik ne bi ni započeo s izgradnjom centra zbog neprofitabilnosti i nerentabilnosti, dok danas ostvaruje višestruku milijunsku korist. 

Sporne su u postupku bile čestice koje Mejaši nisu otkupili. U Gradu Splitu su izračunali da se radi o površini od gotovo 14 tisuća kvadrata, što bi prema procijenjenoj vrijednosti od 1850 kuna po kvadratu iznosilo nešto manje od 26 milijuna kuna. Dodatno je ukazano i na to da Mejaši nisu u cijelosti izgradili ni predviđene prometnice, što iznos penje za još pet milijuna kuna na ukupno 32,1 milijun kuna. 

Mejaši su imali obavezu izgraditi prometnice i predati ih Gradu Splitu s tehničkom dokumentacijom najkasnije 30 dana prije tehničkog pregleda trgovačkog centra, no taj pregled nikada nije izvršen u cjelini te uporabna dozvola nikada nije izdana kao jedinstvena dozvola, već samo za određeni dio centra. Prva uporabna dozvola dobivena je 2. veljače 2016., a posljednja 15. rujna 2020. 

Kako Mejaši nisu ispunili ugovorne obaveze, Grad Split ih je dopisom iz siječnja 2016. upozorio na dužnosti. U isto vrijeme, Mejaši deveti, koje zastupa Kristijan Gelo, kao i Mejaše prve, pokrenuli su tužbu od 66,6 milijuna kuna za naknadu vrijednosti nekretnina, odnosno, nerazvrstane ceste. U Gradu tada su shvatili da Mejaši prvi nikada neće ispuniti svoju ugovornu obvezu.

Grad Split u ovom je predmetu zastupao odvjetnik Kruno Peronja, Mejaše Prve zastupao je odvjetnik Mladen Parčina.

Mejaši prvi sporili su ugovor tvrdeći da nikada nije stupio na pravnu snagu jer nisu u roku platili komunalni doprinos, a prigovorili su i na zastaru, no sud je ocijenio oba prigovora neosnovanim. Sud je saslušao Kristijana Gelu kao zakonskog zastupnika Mejaša koji je rekao da tužbom potražuje naknadu za zemljište i ulaganje u prometnice te da smatra da bi mu tu naknadu trebali platiti Mejaši prvi ili Grad Split, uz napomenu da to od Mejaša prvih nije tražio. Gelo je ustvrdio kako nije točno da mu je Grad Split urbanistički bonus dodijelio isključivo ugovorom iz 2011. jer je Grad naprosto provodio svoj GUP. Pozvao se na kategoriju urbane obnove iz GUP-a. 

Svjedočio je i Jure Šundov, u to doba zamjenik gradonačelnika Željka Keruma. Kazao je kako nije bilo uobičajeno da se investitorima udijeli urbanistički bonus jer je to bila tabu tema kod koje se uvijek smatralo da postoji nekakav dogovor ispod stola. Šundov je pojasnio da je bonus dan upravo zbog obveza koje je tuženik preuzeo ugovorom kao protutežu odobrenom bonusu uz napomenu da je s odobrenim bonusom Grad Split bio na gubitku, a Mejaši prvi na dobitku, osobito zbog prometnica koje su trebale poslužiti investitoru za njegove daljnje projekte na istom području putem društava Mejaši drugi i Mejaši deveti jer bi izgradnjom prometnica imao riješenu osnovnu prometnu infrastrukturu. 

Sud nije prihvatio argument Mejaša prvih da ugovor nije stupio na snagu zbog odredbe prema kojoj su morali platiti komunalni doprinos u cijelosti najkasnije do 15. prosinca 2011. godine. To iz teksta ugovora i njegovog dodatka ne proizlazi, konstatirano je. Zaključeno je i kako je plaćanjem komunalnog doprinosa, pa bilo to i 2014. godine, otpao odgodni uvjet propisan člankom na koji se pozivaju Mejaši pa je nastao povratni učinak stupanj ugovora na pravnu snagu. 

'Da je tome tako razvidno je iz postupanja stranaka pa je tako tužitelj sukladno dogovoru dodijelio tuženiku maksimalni urbanistički bonus od 25 posto i izdao rješenje za gradnju trgovačkog centra Mall of Split. Svjedoci Jure Šundov, Ružica Batinić Santro, Anto Krželj, Teo Vojković i Nikša Maletić nesporno su potvrdili kako je tužitelj svoje obje ugovorne obveze ispunio u cijelosti. 

Tuženiku je kao investitoru omogućeno povećanje bruto razvijene površine s postojećih 97.180 metara kvadratnih na 101.753 metara kvadratnih te je tako ostvario povećanje od 4.573,49 metara kvadratnih. Na parceli od 38.872 metara kvadratnih izgradio je objekt tlocrtne površine od 29.497 metara kvadratnih, odnosno, ostvario povećanje tlocrtne površine u sklopu urbanističkog bonusa od 13.948 metara kvadratnih. 

S druge strane, očito je kako je i tuženik u to vrijeme smatrao da predmetni ugovor proizvodi pravne učinke jer je po istom postupao i ishodio rješenje za građenje s urbanističkim bonusom i dopune rješenja za građenje. Da je ustrajao na stavu da ugovor ne proizvodi pravne učinke, onda nipošto ne bi mogao realizirati gradnju objekta jer je izdavanje rješenja za građenje s uračunatim bonusom bio drugi uvjet stupanja ugovora na snagu.

Sud mora ukazati na nedosljednost tuženika i je li ugovor proizvodi ili ne pravne učinke. Tuženik se u realizaciji projekta Mall of Split na ugovor pozivao kada mu je odgovaralo, a tvrdio da ne proizvodi pravne učinke kada mu to nije odgovaralo. U dopisu od 27. rujna 2012. izričito iskazuje kako je preuzeo obvezu izgraditi ceste te da je za neke od projekata ishodio dozvole. U dopisu od 10. listopada 2013. od Grada Splita postavlja zahtjev za prijavu gradilišta prometnica, a Slobodnoj Dalmaciji izjavljuje da su u obvezi izgraditi tri osi prometnica i da Mejaši prvi prema ugovoru s Gradom Splitom imaju obvezu financiranja izgradnje prometnica', stoji u presudi. 

Sud je utvrdio da je do promjene stava Mejaša došlo tek početkom 2016., ali je i tu utvrdio pravnu nedosljednost jer u dopisu tvrde da ugovor pravno ne postoji. Dopis je uslijedio nakon što je Grad Split podsjetio na preuzete obveze. Sud je zaključio da je to kod tuženika očito proizvelo svijest o možebitnoj opasnosti neizdavanja uporabne dozvole. 

'Po ocjeni suda, dopis tuženika i u međuvremenu predana dokumentacija trebali su stvoriti privid da je tuženik postupio po ugovoru te da mu se može izdati uporabna dozvola, u čemu je u konačnosti i uspio, a to je po ocjeni suda isključivo rezultat neusklađenosti rada pojedinih odjela i službi Grada Splita. Da je postojala međusobna suradnja, onda uporabna dozvola za Mall of Split, kao najučinkovitije sredstvo ispunjenja ugovornih obveza ne bi bila izdana, a tada možda ne bi bilo ni ove parnice. 

U isto vrijeme, stav tuženika da ugovor ne proizvodi učinke, trebao je, po ocjeni suda, osnažiti poziciju Mejaša devetih na koje su prenesene nekretnine u obuhvatu prometnica u slučaju mogućeg spora. O nedosljednom postupanju tuženika u svezi ugovora o reguliranju međusobnih odnosa svjedoči i iskaz Kristijana Gele, zastupnika Mejaša prvih i Mejaša devetih, koji je na ročištu u listopadu 2021. izričito kazao da je obveza izgradnja prometnica Mejaša prvih postojala na temelju sporazuma o reguliranju odnosa iz 2011. uz dodatnu izjavu da Mejaši deveti smatraju da bi naknadu iz te parnice trebali platiti ili Mejaši prvi ili Grad Split', stoji u presudi. 

Zaključeno je kako je provedeno dovoljno dokaza koji nesporno ukazuju da su ugovorne stranke postupale po ugovoru bez obzira što komunalni doprinos nije bio plaćen u roku, već sa zakašnjenjem. Sve do 2016. nije bilo spomena da ugovor nije na snazi, a tuženik ni ne spori da je kod izgradnje trgovačkog centra iskoristio urbanistički bonus, ali je u svezi istog iskazao potpuno pogrešan pravni stav. 

Prigovor o nastupanju zastare je otklonjen budući da je rok trebalo vezati uz tehnički pregled cijelog objekta, a to do danas nije napravljeno. Gelo je naveo da su za centar izdane 34 uporabne dozvole pa se zastara ne smije i ne može vezati samo uz tehnički pregled dijela građevine iz veljače 2016. već bi taj rok trebalo vezati uz tehnički pregled cijelo objekta, drži sud. Istaknuto je i kako bi trebalo biti notorno da je interes Grada Splita završetak cijelog objekta jer bi to značilo veći mjesečni iznos komunalne naknade, dok bi veći broj zaposlenih donio i veći porez i prirez. 

Sud je utvrdio i da zastarni rok ne može biti tri godine jer ugovor o reguliranju odnosa nije ugovor o prometu robe i usluga, već specifični ugovorni odnos između javnog i privatnog partnera za koji se može primijeniti jedino opći rok zastare. Stoga, navodi se u presudi, ako bi se i prihvatio stav tuženika da je zastarni rok počeo teći od tehničkog pregleda za dio građevine koji je završen 2. veljače 2015. te kod činjenica da je tužba podnesena 13. siječnja 2021., onda je lako zaključiti da nije nastupila zastara.