Može li država i grad legalizirati objekt na javnoj gradskoj površini, a da deset godina poslije nitko ne zna objasniti kako taj isti objekt može zakonito poslovati?
Itekako može.
Upravo to događa se u Splitu. Riječ je o ugostiteljskom objektu Štacija na Mažuranićevom šetalištu koji je 2015. godine dobio pravomoćno rješenje o izvedenom stanju, a danas se nalazi u svojevrsnom administrativnom limbu.
Nakon što je bivša gradska vlast iz komunalnog reda izbacila mogućnost zakupa zatvorenih (legaliziranih) štekata, nije donesen nikakav model koji bi definirao kako takvi objekti mogu nastaviti poslovati.
Tako korisnik prostora već gotovo dvije godine pokušava dobiti odgovor pod kojim uvjetima može zakonito raditi.
Vratimo se u 2022. godinu kada je Grad Split krenuo u uklanjanje zatvorenih štekata s javnih površina. Vlasnici kafića i restorana pri produženju ugovora o korištenju javne površine za potrebe zatvorene terase morali su priložiti rješenje o legalizaciji takvog prostora. Oni koji ga nisu imali morali su ukloniti objekte i vratiti površinu u prvobitno stanje.
Među njima se našao i jedan slučaj koji je imao upravo ono što se tražilo – pravomoćno rješenje o izvedenom stanju.
Kako je objekt uopće legaliziran?
Pitanje koje se nameće samo po sebi jest kako je uopće bilo moguće legalizirati objekt koji se tretira kao poslovni prostor, a nalazi se na javnoj gradskoj površini.
Moguće je zato što propisi o legalizaciji nisu zahtijevali da vlasnik objekta ujedno bude i vlasnik zemljišta na kojem se objekt nalazi. Drugim riječima, objekt se mogao legalizirati i na tuđem zemljištu ako su bili ispunjeni ostali zakonski uvjeti.
Tako je vlasnica objekta u kojem danas posluje Štacija legalizirala privatni poslovni prostor površine 86 metara četvornih koji se nalazi na javnoj gradskoj površini, a dokument je potpisala tadašnja voditeljica Odsjeka za graditeljstvo Grada Splita.
Godinama poslije upravo će se taj legalni status pokazati kao izvor problema.
Nakon što je iz komunalnog reda nestala mogućnost zakupa zatvorenih štekata, za ovakve objekte nije donesen nikakav alternativni model.
Tako je nastala situacija u kojoj je sustav legalizirao objekt za koji nije jasno na koji način njegov korisnik može nastaviti legalno poslovati.
Nije vlasnik objekta, nego korisnik
S tim problemom obratio nam se vlasnik kafića Štacija Frane Galić, koji nije vlasnik objekta, već je u zakupu. U prostor je ušao krajem 2020. godine, a ugostiteljski objekt na toj lokaciji otvorio je u ožujku 2021. godine.
Prije ulaska u posao, kaže, provjerio je svu dokumentaciju. Objekt je imao pravomoćno rješenje o izvedenom stanju, svi rokovi za eventualne žalbe bili su odavno istekli, a poslovanje se odvijalo bez problema.
'Naknade za korištenje javne površine uredno su se plaćale Gradu, a objekt je radio kao i prethodnih godina. Problem nastaje 2024. godine kada mi Grad odbija produžiti korištenje javne površine uz obrazloženje da nisu uređeni odnosi vezani uz legalizirani objekt', prisjeća se Galić koji je tada ostao bez zatvorenog štekata i vanjskog štekata, što je, kaže, izravno utjecalo na poslovanje.
U razdoblju koje je uslijedilo dolazi i do razlaza s poslovnim partnerima, nakon čega Galić otvara novu tvrtku preko koje je planirao nastaviti rad.
Međutim, nije uspio riješiti problem. Za dobivanje minimalnih tehničkih uvjeta potrebnih za rad morao je imati ugovorni odnos s Gradom Splitom kao vlasnikom zemljišta na kojem se nalazi legalizirani objekt. Budući da takav ugovor nije dobio, nije mogao ishoditi ni dokumentaciju potrebnu za nastavak poslovanja.
'Iz Banovine su od mene zatražili izradu elaborata kojim bi se regulirao status prostora, što sam i učinio te platio njegovu izradu. Unatoč tome, ugovor o zakupu dijela zemljišta nikad nisam dobio, niti mi je objašnjeno zbog čega nije odobren', priča Galić.
Predmet je, tvrdi, i danas bez konačnog rješenja. Bez tog ugovora ne može dobiti minimalne tehničke uvjete potrebne za rad ugostiteljskog objekta sa zatvorenim dijelom štekata koji mu je ključan za poslovanje i zbog kojeg je prvenstveno zakupio taj prostor.
Naime, za izdavanje minimalnih tehničkih uvjeta mora postojati ugovorni odnos između korisnika prostora i vlasnika zemljišta na kojem se objekt nalazi. U ovom slučaju vlasnik zemljišta je Grad Split.
Drugim riječima, objekt postoji, legaliziran je i nije sporan, ali bez ugovora o korištenju javne površine nije moguće završiti postupak potreban za nastavak rada.
'Godinama tražim samo da mi netko kaže mogu li raditi ili ne mogu. Ako mogu, neka mi se to omogući. Ako ne mogu, neka mi se to napiše. Neka mi daju svoj službeni odgovor. Ono što ne mogu prihvatiti jest da se cijelo ovo vrijeme ne donosi nikakva službena odluka', kaže Galić.
Prvo odobrili ulaganje, pa uklonili štekat
Dodatnu nelogičnost vidi u činjenici da mu je Grad prethodno odobravao ulaganja.
Godine 2023. dobio je odobrenje za nastavak korištenja javne površine, a za vanjski štekat zatražio je i dobio suglasnost za investiciju koja je uključivala pergolu, podest i ostale elemente uređenja.
Projekt je izradio i platio, a potom ga je Grad odobrio.
'Godinu dana poslije morao sam u cijelosti ukloniti vanjski štekat i sve što tek kupio. Dakle, prvo su mi odobrili ulaganje, a onda više nisu dopustili da koristim površinu na kojoj sam uložio. Danas nemam ni vanjski ni unutarnji štekat. Vanjski ne mogu dobiti zbog navodno neriješenih imovinsko-pravnih odnosa oko zatvorenog štekata, a unutarnji ne mogu koristiti jer za njega ne mogu riješiti odnos s Gradom', kaže.
Galić tvrdi da je u objekt i pripadajuće sadržaje tijekom godina uložio stotine tisuća eura.
'Samo unutarnje uređenje koštalo je desetke tisuća eura, a ukupno je uloženo više od 350 tisuća eura. Većina toga financirana je kreditima koje i dalje vraćam. Banku ne zanima imam li problem s Gradom ili nemam', kaže.
Slali mu i inspekciju
Tijekom godina na teren je, prema njegovim riječima, više puta izlazila i građevinska inspekcija.
'Slali su inspekciju da se objekt sruši. Međutim, ništa se nije moglo napraviti jer objekt ima pravomoćno rješenje o izvedenom stanju', kaže.
Upravo u tome vidi najveći apsurd cijelog slučaja.
'Ako je objekt legaliziran, onda mora postojati način da posluje. Ako ne postoji, onda mi netko treba objasniti zašto ne može raditi i neka se više donese nekakva odluka', kaže.
Tijekom posljednje dvije godine slao je dopise različitim gradskim odjelima, sastajao se sa službenicima, pročelnicima, zamjenikom gradonačelnika Ivom Bilićem te gradonačelnikovim savjetnicima koji su upoznati sa slučajem.
Unatoč tome, konkretno rješenje ni danas nije pronađeno.
Odgovori koje je dobivao uglavnom su se svodili na to da je riječ o složenom predmetu, da je zahtjev u obradi ili da problem nije u nadležnosti pojedinog odjela.
U jednom odgovoru navodi se kako je riječ o objektu u privatnom vlasništvu te da gradski odjel nema ingerencije nad njim. Kada je pokušao problem riješiti kroz odnos s vlasnikom objekta, dobio je tumačenje da se objekt nalazi na gradskoj površini te da bez odluke Grada nije moguće regulirati njegovo korištenje.
'Ne tražim nikakvu povlasticu. Samo tražim da mi se kaže mogu li raditi ili ne mogu. Ako ne mogu, neka mi to napišu. Ako mogu, neka pronađu način kako da to bude zakonito', kaže Galić.
Što kaže Grad?
Odgovore na pitanja o ovom slučaju od gradskih službi čekali smo gotovo tri tjedna.
Nakon nekoliko požurnica stiglo je kratko očitovanje:
'Zbog specifičnosti predmetnog slučaja, nadležne službe Grada Splita razmatraju moguće modele i pravna rješenja koja bi omogućila njegovo odgovarajuće rješavanje. Po okončanju potrebnih stručnih analiza i donošenju konačnog stava, o svim relevantnim okolnostima i daljnjim koracima pravovremeno ćemo obavijestiti javnost', odgovorili su iz Banovine.
Upravo taj odgovor najbolje ilustrira problem koji traje već gotovo dvije godine.
Objekt koji je legaliziran prema zakonu i dalje postoji. Ne može ga se ukloniti jer ima pravomoćno rješenje o izvedenom stanju. Istovremeno, njegov korisnik ne može dobiti ugovor bez kojeg ne može ishoditi minimalne tehničke uvjete potrebne za rad.
Država je kroz zakon omogućila da objekt stekne legalan status, a Grad je taj zakon proveo. Godinama poslije isti taj sustav još traži odgovor na pitanje kako omogućiti poslovanje u objektu koji je sam proglasio legalnim.
U cijeloj priči možda je najneobičnije to što problem nije nastao zbog bespravne gradnje. Problem je nastao nakon što je objekt legaliziran.
